Kira sözleşmesinin ilk yıllarında çok fazla sorunla karşılaşılmasa da özellikle sonraki yıllarda ülkemizdeki ekonomik koşullar ve yüksek enflasyon nedeniyle kira bedelleri rayicin çok altında kalmaktadır. Bu durum üç dört yılı aşkın süredir devam eden kira sözleşmeleri için oldukça büyük bir sorun haline gelmiştir. Bu da kira tespit davalarının ciddi anlamda artmasına sebebiyet vermiştir. Bu yazımızda kira tespit davası hakkında bilgilere yer verilecektir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Her ne kadar uygulamada sıklıkla kiraya veren tarafından kira tespit davası açılıyor olsa da aslında kiracılar da bu davayı açabilmektedir. Gerek kiracı gerekse kiraya veren tarafından açılabilecek olan bu dava ile kira bedelinin piyasa koşullarına göre belirlenmesi amaçlanmaktadır. Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (“TBK”) 343. ve devamı maddelerinde yer almaktadır. Buna göre kira bedelinin tespitine ilişkin hükümler yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiraları için uygulama alanı bulmaktadır. Bunlar dışındaki kiralamalarda bu hükümler uygulama alanı bulmamaktadır.
Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir?
Uygulamada bilinenin aksine, kira tespit davası TBK 344. maddesi uyarınca 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri için de açılabilmektedir. Bu kapsamda kira tespit davasının şartlarından bahsederken dikkat edilmesi gereken husus kira sözleşmesinde tarafların kira bedelinin artışına ilişkin bir düzenlemeye yer verip vermedikleridir.
Kira sözleşmesi akdedilirken taraflar kira bedelindeki artışa ilişkin bir düzenleme öngörmemişler ve yeni kira bedeli konusunda bir anlaşmaya yaramıyorlarsa bu durumda kira tespit davası başlatılması söz konusu olabilecektir.
Taraflar sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin bir düzenleme belirlemiş ise kira tespit davası başlatılabilmesi için kira sözleşmesinin 5 yıldan beri devam ediyor olması gerekmektedir.
Yukarıdaki açıklamalar kapsamında kira tespit davası başlatmak için bulunması gereken şartlar aşağıdakiler gibidir:
- Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Bu sözleşmenin noter huzurunda yapılmasının, adi yazılı ya da sözlü olmasının bir önemi yoktur; önemli olan taraflar arasında bir anlaşmanın mevcudiyetidir.
- Kira tespit davasını açmada davacının hukuki yararı bulunmalıdır.
- Kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde kira artışının ne şekilde gerçekleştirileceğine ilişkin bir hüküm bulunmaması veya taraflar arasındaki kira ilişkisinin en az 5 seneden beri devam ediyor olmasıdır.
Uygulamada çok sık karşılaştığımız sorulardan biri kira tespit davası açmak için önceden ihtarname çekmiş olmak gerekip gerekmediğidir. Kira tespit davalarında ihtarname çekilmiş olması zorunlu değildir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Başlatılabilir?
Kira hukukundan doğan diğer birçok davanın aksine kira tespit davası yukarıda belirtilen şartların oluşması halinde her zaman açılabilmektedir.
Tespit Edilecek Kira Bedeli Ne Zamandan İtibaren Geçerli Sayılacaktır?Dava açılması için her ne kadar kanun koyucu belli bir süre belirtmemiş olsa da açılan dava sonucunda belirlenecek yeni kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağı dava açılma tarihine göre belirlenmektedir.
Kira tespit davasında tespit edilecek olan kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması için iki ihtimalden birinin varlığı gerekir:
- Kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olmalı,
- Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce karşı tarafa kira tespit davası açılacağına ilişkin yazılı bir bildirimde bulunulmuş olmalıdır. Hatırlatmak isteriz ki, bu yazılı bildirim karşı tarafa belirtilen süre içerisinde ulaşmış olmalıdır. Uygulamada bu sıklıkla noter kanalı ile ihtarname gönderilmek suretiyle yapılmaktadır.
Yukarıda belirtilen süreler içerisinde ilgili işlemlerin yapılmaması halinde başlatılan kira tespit davasında tespit edilen kira bedeli bir sonraki yani dava açılmasını takip eden kira dönemi için geçerli olacaktır.
Eğer taraflar arasında akdedilmiş geçerli bir kira sözleşmesi varsa ve bu sözleşmede taraflar kira artışının nasıl yapılacağına ilişkin düzenleme öngörmüşlerse, 5 yılın sonunda açılan kira tespit davalarında belirlenen kira bedeli yukarıda belirtilen sürelerden bağımsız olarak yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.
Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilmektedir?
Yeni kira bedelinin tespitinde hâkim ağırlıklı olarak aşağıdaki kıstasları temel almaktadır:
- Taşınmazın bulunduğu konum (çevresel etkenler), taşınmazın durumu, kullanım amacı. Bu kriterler yargılama sırasında bilirkişilerce yapılacak olan incelemeler sonucunda hazırlanan raporlarda değerlendirilmektedir.
- Emsal kira bedelleri. Taşınmazın bulunduğu bölgede benzer özelliklere sahip başka taşınmazların kira bedelleri dikkate alınacaktır.
- Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) değişim oranı.
Yukarıda belirtilen kriterlere ek olarak kanun koyucu tarafından hâkime kira tespiti yaparken hakkaniyete göre belirleme yapması zorunluluğu getirilmiştir. Uygulamada bu kriter “eski kiracı indirimi” olarak da bilinmektedir. Davacının kiraya veren olması halinde hâkim yeni kira bedelini belirlerken kiracının bir süredir zaten ilgili taşınmazda olduğunu göz önünde bulundurarak emsal bedellere göre indirimli bir bedel takdir etmektedir.
Bu noktada belirtilmesi gereken son husus, kira tespit davalarında dava dilekçesinde tespitini istediğiniz bedelde değişiklik yapılmadığıdır. Bu sebeple dava başlatılırken talep edilecek yeni kira bedelinin doğru şekilde belirlenmesi önem arz etmektedir.
Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılmalıdır?
Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri olup yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Arabulucuya Başvurmak Şart Mıdır?1 Eylül 2023 tarihi itibari ile kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Şayet bu şart yerine getirilmeden dava açılırsa mahkemenin davanın usulden reddine karar vermesi muhtemeldir.
Sonuç
Kira tespit davalarının sayısı son birkaç yılda oldukça hızlı artmış ve yargılama süreçleri arasında deyimi yerinde ise popüler davalardan biri haline gelmiştir. Buna rağmen kira tespit davaları halen tam olarak anlaşılmamakta ve yanlış uygulamalara konu olabilmektedir.
En doğru bilinen yanlışlar ise kira tespit davalarının 5 yıldan önce açılamadığı ve yalnızca kiraya verenlerin açabileceğidir. Yukarıda da detaylı olarak açıkladığımız üzere kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir düzenleme olmadığı sürece kira tespit davalarını kira sözleşmesine taraf olan herkes herhangi bir süreye tabi olmadan açabilir. 5 yıllık süre kuralı ise kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hükmün bulunması halinde söz konusudur. Davanın açılma tarihi ise tespit edilecek yeni kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağını belirlemede etkili olmaktadır.Günümüzde kira tespit davaları bir ila iki yıldan önce sonuçlanmamaktadır. Ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik koşullar göz önüne alındığında da kira tespit davasını başlatırken tespiti talep edilen bedel kararın kesinleşmesine kadar geçen sürede yine istenilen etkiyi tam olarak doğurmamaktadır. Bunun yanı sıra, yargılama sırasında yapılan masraflar da taraflara ek bir mali yükümlülük getirmektedir. Bu sebeple, 2023 yılının Eylül ayı itibari ile getirilen zorunlu arabuluculuk kapsamında tarafların uzlaşmalarının, her iki taraf için de hem mali hem de manevi olarak çok daha olumlu sonuçlar verdiği görüşündeyiz.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
