7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ("Kanun"), 02.11.2023 tarihli ve 32357 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Söz konusu Kanun ile, son yıllarda turizmdeki alternatif konaklama arayışları sonucunda ülkemizde ve dünyada hızla artan turizm amaçlı kısa süreli konut kiralanmasına ilişkin genel esaslar, izin belgesi düzenlenmesi, idari yaptırımlar ve turizm amaçlı kiralanan konutların tabi olacağı mevzuata ilişkin hükümler belirlenmiştir.
I. KANUN İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR
1. Amaç ve Kapsam
Son zamanlarda Airbnb, Booking.com gibi kiralama platformları aracılığıyla ikincil konutların kısa süreli kiralamalara konu olması ile turistik konuta yönelmeye başlamasının ardından Kültür ve Turizm Bakanlığı ("Bakanlık") tarafından, konutların gerçek ve tüzel kişilere turizm amacıyla kiralanmasına ilişkin düzenlemelerin belirlenmesi ihtiyacı ortaya çıkmıştır. Bu kapsamda Bakanlık'ın kontrol ve denetimi altında turizm amaçlı kiralanan konutların belgelendirilmesi, kiralama ile elde edilen gelirlerin kayıt alına alınması ve böylece kayıt dışı kazancın engellenmesi amaçlanmıştır. Ayrıca, turizm amaçlı kiralanan konutlarda konaklayacak turistlerin bilgilerinin kamu düzenini koruma amacıyla kayıt altına alınması, suç işlenmesinin önüne geçilmesi, yükümlülüklere uyulmaması halinde yaptırımların öngörülmesi gibi kamu yararı yönünde yapılacak düzenlemeler öngörülmüştür. Tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar ise Kanun'un kapsamı dışında tutulmuştur.
2. İzin Belgesi
Kanun'da izin belgesi, kiraya verenin konutunu gerçek veya tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle kiralamasına izin verilmesi amacıyla düzenlenen belge olarak tanımlanmıştır. Turizm amaçlı kiralanan konutların belgelendirilerek kayıt altına alınabilmesini teminen turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce kiraya veren tarafından izin belgesi alınması ve bu konutların Bakanlık'tan belgeli olduğunun bilinebilirliğini sağlamak amacıyla Bakanlıkça nitelikleri belirlenecek plaketin konutun girişine asılması gerekmektedir. Ayrıca, izin belgesi başvurularında kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin ilgili bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunlu tutulmuştur. Böylece, yerleşik konut alanlarında, binadaki diğer kat maliklerinin huzur ve düzenini korumak ve kat malikleri arasında olası ihtilafları engellenmesi amaçlanmıştır.
Öte yandan, aynı kişi adına kayıtlı bağımsız bölüm sayısının fazla olduğu binalarda, sahibi bulunduğu tüm konutları turizm kullanımına açarak, yasal olarak otel ve benzeri konaklama tesislerine dönüştürülemeyecek binaların izin belgesi alınarak fiilen otel fonksiyonuna evrilmesinin engellenmesi amacıyla aynı kişi adına kayıtlı bağımsız bölümlerin izin belgesi almasına ilişkin kısıtlamalar getirilmiştir. Buna göre, üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilecektir. Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda başvuruda; (i) işyeri açma ve çalışma ruhsatının ve (ii) başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunlu tutulmuştur.
İzin belgesini kiraya veren almakla yükümlüdür. Bu doğrultuda ayrıca, konutun mülkiyetine sahip olanlar ile mülkiyet hakkı sahibinin intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilerek konut üzerindeki tasarruf haklarının bir kısmının devri durumunda, konutun öncelikli olarak kullanım hakkına sahip sınırlı ayni hak lehtarları da kiraya veren kapsamında değerlendirilmiştir.
Önemli diğer bir husus ise, kontrol ve denetimin etkin bir şekilde yürütülmesi amacıyla üçüncü kişilere kiralamanın engellenmesidir. Kanun'a göre, izin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Bu bağlamda uzun süreli kiracıların, ev sahibinin bilgisi ve izni dışında gelir elde etmek amacıyla çeşitli platformlar üzerinden yaptığı kiralamalar yasaklanmıştır.
Son olarak, izin belgesi verilen konutlar ve konaklayanlar hakkında bildirim yapma yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilmiştir. Böylece konutlarda konaklayacak kişilerin düzenli olarak bildirilerek, suç islenmesinin önüne geçilmesi, belge sahiplerine gerekli durumlarda idari para cezalarının uygulanması gibi kamu yararı yönünde yapılacak düzenlemelerle kamu düzeninin sağlanması amaçlanmıştır.
3. İdari Yaptırımlar
Kanun'da izinsiz kiralama nedeniyle oluşan kayıt dışı kazancın engellenmesi ve devletin gelir kaybının önlenmesi amacıyla doğrudan veya dolaylı olarak izinsiz kiralama yapılması halinde uygulanacak idari para cezaları ile izin belgesi sahiplerinin mevzuata aykırı işlemleri durumunda uygulanacak idari yaptırımlar düzenlenmiştir. Buna göre izinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde uygulanacak yaptırımlar aşağıda sayılmıştır.
- İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş (15) gün süre verilir. Verilen on beş (15) günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş (15) gün süre verilir. Söz konusu hükümlerin uygulanmasına rağmen, izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler ile kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan ve Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen yirmi dört saat içinde içeriği çıkarmayan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında, her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. İhlalin gerçekleştiği yayın, kısım, bölüm ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verilir ve bu karar uygulanmak üzere Erişim Sağlayıcıları Birliğine gönderilir. Ayrıca, bu karara uyulmaması halinde aracı hizmet sağlayıcılar hakkında her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
Ayrıca, Bakanlıkça istenilen bilgi ve belgelerin otuz gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi, konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi, Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması hallerinde de idari para cezaları öngörülmüştür.
4. İzin Belgesinin İptali, Denetim ve Düzenleme Yetkisi
İzin belgesi, sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi; turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi; Kanun'da öngörülen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi; turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi hallerinde iptal edilir. Ancak, izin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.
Kanun'da ayrıca, turizm amaçlı kiralamalarda Bakanlık'ın yetkili olduğu ve gerekli görmesi durumunda bu yetkiyi valilikler aracılığıyla kullanabileceği düzenlenerek, denetim yetkisinin ne şekilde kullanılacağına açıklık getirilmiştir. Ayrıca bu Kanun'un uygulanması sırasında doğacak tereddütleri ve uygulamaya ilişkin aksaklıkları giderme yetkisinin Bakanlık'a ait olduğu da düzenlenerek, ikincil mevzuatın hangi kapsamda hazırlanacağı hüküm altına alınmıştır.
5. Yürürlük Tarihi
Söz konusu Kanun hükümleri 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu tarih itibari ile halihazırda turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanların bir ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlık'a başvurması gerekecektir.
II. SONUÇ
Kanun ile, son zamanlarda yaygın olarak konutların turizm amaçlı kullanımlarına ilişkin esasların belirlenmesi ihtiyacı giderilmiş; konutlarını çeşitli platformlar aracılığıyla kiralayarak gelir elde eden kiraya verenler belirli yükümlülüklere tabi tutulmuştur.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
