Bilindiği üzere turizm sektöründe alternatif konaklama arayışları her geçen gün biraz daha artmakta böylelikle, ikincil konutların kısa süreli kiralanması yeni bir ticaret dalına dönüşmektedir. Bu artan talep ve uygulamalar, T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı (“Turizm Bakanlığı”)'nı konutların gerçek ve tüzel kişilere turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin kriterlerin belirlenmesi konusunda somut adımlar atmaya yöneltmiştir.

Sektördeki yönelim doğrultusunda 10 Ekim 2023 tarihinde, tek ve kapsayıcı bir strateji geliştirilmesi amacıyla, ikincil konut kiralama sektöründe yapılacak faaliyetlere, sınırlamalara ve yaptırımlara ilişkin düzenlemeleri de kapsayan “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi” (“Kanun Teklifi”) Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığı'na sunulmuştur. Bu düzenleme ile yerleşik konut alanlarında, binadaki diğer kat maliklerinin huzur ve düzenini korunması ve aralarındaki olası ihtilafları engellenmesi hedeflenirken “konaklama tesisi”ne dönüştürelemeyecek nitelikteki binaların fiilen otel fonksiyonu kazanmasının ve bunun sonucu olarak yerleşim alanının genel dokusunun bozulmasının önüne geçilmeye çalışılmaktadır.

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu (“Turizm Teşvik Kanunu”)'na yönelik değişiklikler de içeren Kanun Teklifi'nin önümüzdeki aylarda yasalaşarak yürürlüğe girmesi bekleniyor.

Kanun Teklifi'nde öne çıkan noktaları aşağıda bilgilerinize sunarız.

Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Düzenlemeler

Kanun Teklifi, öncelikli olarak konutların kiralanmasıyla ilgili usul ve esasları tanımlamaktadır. Bu çerçevede, izin belgesi düzenlenmesi, idari yaptırımlar ve turizm amaçlı kiralanacak konutlara uygulanacak mevzuat hükümleri belirtilmiştir.

  • 100 Günden Az Süreli Kiralamalar Kanun Teklifi Kapsamına Alınmıştır

Kanun Teklifi kapsamında turizm amaçlı kiralamalar; konutların en fazla yüz gün süreyle ve herhangi bir amaçla kiraya verilmesi olarak tanımlanmıştır.

Ülkemizde bazı sektörlerde çalışanların genelde üç aydan fazla süre ile görev yaptıkları yerlerde ikamet ettikleri göz önünde bulundurularak yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar kapsamdışı bırakılmıştır.

Kanun koyucu yaptırımlar altında “her defasında 100 günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde aynı konutu 4 defadan fazla kiraya verenler” için 1.000.000 Türk lirası idari para cezası öngörerek “100 gün” eşiğinin ve işbu Kanun Teklifi'ne tabi olma yükümlülüklerin uygulamada etrafından dolanılmasını engellemeye çalışmıştır.

  • İzin Belgesi Alınmalıdır

Kanun Teklifi'nden Önce Kiralama Yapanlar Bakımından: Geçici Madde 1 uyarınca, hali hazırda turizm amaçlı konut kiralaması faaliyetlerinde bulunanların 2024 Şubat ayı sonuna kadar izin belgesi temin etmek üzere Turizm Bakanlığı'na başvurması gerekmektedir. Bu yükümlülüğe uymayanlar hakkında aşağıda listelediğimiz yaptırımların uygulanacağı belirtilmiştir.

Kanun Teklifi Yürürlüğe Girdikten Sonra Kiralama YapacaklarBakımından: Kiraya verenler, ilgili kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Turizm Bakanlığı'ndan ücreti yine Bakanlıkça belirlenecek olan izin belgesini almak zorunda olacaklardır.

İzin belgesine ilişkin temel kurallar ise aşağıdaki gibidir:

  • Bakanlık izin belgesi verme yetkisini valilik vasıtasıyla da kullanabilecektir.
  • Bakanlıkça hazırlanan plaketin otellerdeki uygulamaya paralel şekilde ilgili konutun girişine asılması şart koşulmuştur.
  • İzin belgesi başvurularında, ilgili bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınmış bulunan ve başvuruya konu turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin kat maliklerince uygun görüldüğünü belirten kararın ibrazı da zorunlu hale getirilmiştir. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralamaya konu konutun bulunduğu bina için işbu şart aranacak olup izin belgesinin bir örneği de site yönetimine iletilecektir.
  • Üçten fazla bağımsız bölümü olan binalarda, bir kişi adına en fazla bağımsız bölümlerin yüzde 25'i oranında izin belgesi düzenlenebilir. Örnek olarak, 40 bağımsız bölümü olan bir sitede, bir kiraya verenin 14 dairesi varsa en fazla 10 dairesi için izin alabilecektir.
  • İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri başvuru tarihinden itibaren 3 ay içerisinde sonuçlandırılacaktır.
  • Başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamayacaktır. Ancak, bu konutlatn kullanıcıların hakları kiralama sözleşmesinin süresi dolana kadar devam edecektir.
  • İzin belgesi alma yükümlülüğü kiraya verene ait olup, turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesinde kanuna uygun olarak belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentalarının aracılık hizmetlerinden yararlanmak mümkün hale getirilmiştir.
  • İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından üçüncü kişilere kiralanması yasaklanmıştır.

Aynı Kiraya Veren Adına Aynı Binada Beşten Fazla Bağımsız Bölüm Olması Halinde

Aynı kiraya veren adına aynı binada, izin belgesi düzenlenmesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda Kanun Teklifi, işyeri açma ve çalışma ruhsatının alınmasını aramaktadır. Bu kapsamda konutlar için yapılacak izin başvurusunda;

  • işyeri açma ve çalışma ruhsatının; ve
  • başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalarda yer alması durumunda ayrıca tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın,

ibraz edilmesi gerekmektedir.

  • Kimlik Bildirim Yükümlülüğü

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında Kimlik Bildirme Kanunu1  hükümleri uygulanacaktır. Bu sebeple bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilecektir. Bu doğrultuda belge sahibi, konaklayan kişilerin kimlik bilgilerini, jandarma veya polis gibi kolluk kuvvetlerine Kimlik Bildirimi Sistemi aracılığıyla bildirmekle yükümlü olacaktır.

Kanun Teklifi Kapsamında Öngörülen Yaptırımlar

Kanun Teklifi kapsamında her bir faaliyet bakımından detaylandırılmış yaptırımlar maddesi yer almaktadır. Temel yaptırımlara ilişkin olarak getirilen düzenlemeler ise aşağıda özetlenmiştir::

  • İzin belgesi bulunmaksızın konutları kiraya veren kişi hakkında her bir konut için 000 Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alması için 15 gün süre verilir.
    • Bu süre içinde izin belgesi alınmaksızın faaliyette bulunan kişi hakkında 000 Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyetle bulunabilmesi için bir kez daha 15 gün süre verilir.
    • Bu iki bendin uygulanmasına rağmen izin belgesi bulunmaksızın faaliyetlerine devam edenler hakkında, 000.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.
  • Bakanlıkça düzenlenen plaketin kiralanan konutların girişine asılmaması halinde 000 Türk lirası idari para cezası uygulanır ve asılması için 15 gün süre tanınır.
    • 15 gün içinde plaketin asılmaması halinde 500.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.
  • Kanun Teklifi kapsamında kiralama yapan kişinin kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya vermesi yani alt kira sözleşmesi yapması durumunda kişi hakkında her bir sözleşme için 000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.
  • Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için 000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.
  • İzin belgesi olmaksızın yapılan faaliyetlerin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında, her bir konut için 000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.

Diğer Kanunlarda Değişiklik Öngören Maddeler

Kanun Teklifi turizm amaçlı konut kiralama faaliyetleri dışında bazı kanunlarda (Kapadokya Alanı Hakkında Kanun, Türkiye Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı Hakkında Kanun, Kültür Bakanlığı Döner Sermaye Kanunu) değişiklik öngören maddeler de düzenlemiştir.

  1. Bunlardan en önemlisi Kanun Teklifi'nin 13. Maddesi ile Turizmi Teşvik Kanunu ile düzenlenen turizm işletme belge alma zorunluluğuna ilişkin sürelerde yapılan değişikliktir. İlgili maddede öngörülen “1 yıllık” süre “6 aya” düşürülmüştür.

“Turizmi Teşvik Kanunu'na göre yetkili idare tarafından işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilen konaklama işletmelerinin bu ruhsatı aldıkları tarihten itibaren 6 ay içinde Bakanlıktan turizm işletmesi belgesi almaları zorunludur.”

Ayrıca konuya ilişkin ilgili kanuna geçiçi madde eklenmiştir. Buna göre maddenin yürürlüğe girdiği tarihte; daha önce işyeri açma ve çalışma ruhsatı almış olmakla birlikte henüz Turizm Bakanlığı'ndan turizm işletmesi belgesi almamış olan tesisler için, 3 ay içerisinde başvuruda bulunulması koşuluyla 6 ay içinde belgelendirme sağlanacaktır. Aksi durumda, söz konusu işletmeler konaklama faaliyetlerinde bulunamayacak olup ruhsatları Turizm Bakanlığı tarafından yapılan bildirim üzerine yetkili idare tarafından 1 ay içerisinde iptal edilecektir.

  1. Bir diğer değişiklik “Turizm payı” ödemesine ilişkin; İlgili maddede Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansının finansmanında kullanılmak üzere turizm amaçlı kiralama yapılan konutlardan turizm payı2 alınacağı düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren, turizm payını ödeme döneminde kira gelirlerinin toplamının binde beşi olacak şekilde ödemekle yükümlü tutulmuştur.

Footnotes

1. 26/06/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu

2. 7183 Türkiye Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı Hakkında Kanun, Madde 6

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.