1. GİRİŞ

28 Haziran 2022 tarihli ve 31880 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7413 sayılı Hâkimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nda ("Noterlik Kanunu") birtakım önemli değişiklikler yapılmış ve taşınmaz satış sözleşmelerinin noterler tarafından da yapılabileceği düzenlenmişti.

Noterlik Kanunu'na eklenen geçici madde uyarınca, taşınmaz satış sözleşmelerinin noterlerce yapılmasına ilişkin değişikliklerin 01.01.2023 tarihine kadar kurulması öngörülen bilişim sisteminin kurulduğunun Adalet Bakanlığı resmî internet sitesinde duyurulduğu tarihten itibaren uygulanmaya başlanacağı ancak bu sürenin Cumhurbaşkanı tarafından altı aya kadar uzatılabileceği düzenlenmişti. Keza 27 Aralık 2022 tarihli ve 6616 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile bu süre 01.07.2022 tarihine kadar uzatılmıştı.

Noterlik Kanunu'nun taşınmaz satış sözleşmelerini düzenleyen 61/A maddesinin on birinci fıkrası uyarınca taşınmaz satış sözleşmelerini düzenleyen bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasların Adalet Bakanlığınca çıkarılacak yönetmelikle düzenleneceği öngörülmüştü. Bu kapsamda, Adalet Bakanlığı tarafından çıkarılan Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik ("Yönetmelik") 11 Ocak 2023 tarihli ve 32070 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Yönetmelik'in tam metnine buradan ulaşabilirsiniz.

Yönetmelik; başvuru, taşınmaz satış sözleşmesinin şekli ve içeriği, hazırlanması ve yapılmasına dair usul ve esasları düzenlemektedir.

  1. YÖNETMELİK İLE GETİRİLEN DÜZENLEMELER
  1. Başvuru

Yönetmelik'e göre, taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesine ilişkin başvurular sadece Türkiye Noterler Birliğinin "e-randevu/başvuru" uygulaması üzerinden e-Devlet kapısı kullanılarak yapılacaktır. Başvuru süreci aşağıda belirtilen sıra ile gerçekleştirilecektir:

  1. Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi'ne ("TNBBS") Yönetmelik madde 5'te sayılan bilgiler işlenir.
  2. Bu bilgilere dayanak belgeler TNBBS'ye yüklenir ve yüklenen belgelerin asılları randevu tarih ve saatinde noterliğe müracaatlarda ibraz edilir.
  3. Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesi istenilen noterlik seçilir.
  4. Noter, başvuru üzerine TNBBS'den başvuru belgesi düzenler. Noterin hukuki veya fiili bir engeli nedeniyle başvuru belgesini düzenleyememesi hâlinde noterlikçe başvuru reddedilerek TNBBS'den taraflara noterlik bilgisini güncelleme imkânı sağlanır ve bu durum tarafların bildirdikleri telefon numaralarına kısa mesajla bildirilir.
  1. Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Şekli ve İçeriği

Yönetmelik uyarınca, noterler taşınmaz satış sözleşmelerini düzenlerken, Türkiye Noterler Birliği'nin Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi'ndeki ("TAKBİS") sözleşme şekli ve içeriğini gözeterek hazırladığı ve TNBBS'ye kaydettiği sözleşme örneğini kullanacaklardır. Sözleşmeye tescili bozan veya hükümsüz kılan kayıt ve şartlar yazılamayacaktır.

  1. Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Hazırlanması

Yönetmelik uyarınca taşınmaz satış sözleşmesinin hazırlanmasında aşağıdaki işlemler gerçekleştirilecektir:

  1. Noter, düzenlediği başvuru belgesini Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne ("Genel Müdürlük") Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi ("TAKPAS") üzerinden iletir ve satışı yapılacak taşınmaza ait ayrıntılı tapu kayıt bilgileri ile diğer bilgi ve belgeleri TAKPAS üzerinden sorgular.
  2. Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin eksik olması hâlinde eksiklikler taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden TAKPAS vasıtasıyla talep edilir. Eksiklikler tapu müdürlüğünce giderilerek en geç üç iş günü içerisinde TAKBİS'e yüklenir.
  3. Noter, taşınmaza ilişkin hak sahibini belirleyip taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra taşınmaz satış sözleşmesini hazırlar.
  4. Hesaplanan tapu harcı TAKPAS'tan Genel Müdürlüğe bildirilir. Genel Müdürlük, işleme ait döner sermaye hizmet bedeli ile tapu harcının tahsiline ilişkin e-tahsilat seri numarası üretir ve notere TAKPAS'tan iletir. Noter, e-tahsilat seri numarası ve ödeme yöntemi ile taşınmaz satış sözleşmesinin imzalanmasına yönelik randevu tarih ve saatini taraflara kısa mesajla bildirir.
  1. Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Yapılması

Yönetmelik ile noterlerin, taşınmaz satış sözleşmesiyle ilgili işlemleri bizzat yapacakları düzenlenmiştir. Yönetmelik uyarınca taşınmaz satış sözleşmesinin yapılması için aşağıdaki işlemler yürütülecektir:

  1. Taşınmaz satış sözleşmesinin taraflarca imzalanacağı esnada, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlama, taşınmaz satışıyla ilgili mevzuatta yer alan sınırlamalar ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunup bulunmadığına ilişkin hususlar kontrol edilir.
  2. Taşınmaz üzerinde hak ve yükümlülükler varsa, bunlar hakkında taraflara bilgi verilir. Mevcut hak ve yükümlülüklerin varlığı kabul edilerek işlemin sonuçlandırılması talep ediliyorsa, taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülükler taşınmaz satış sözleşmesine doğru ve tam olarak yazılarak, bunların kabul edildiğine dair beyan alınır.
  3. Noter, taşınmazın satışını kısıtlayıcı veya satışa engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra taşınmaz satış sözleşmesini taraflara imzalatıp TAKBİS'ten yevmiye numarası alarak taşınmaz satış sözleşmesini ve diğer belgeleri TAKBİS'e kaydeder. Taşınmaz satış sözleşmesinin TAKBİS'e kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanır.
  4. Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmez.
  5. Taşınmaz satış sözleşmesi imzalandıktan sonra tescilin tamamlanmasını müteakip noter tarafından taraflara tapu senedi verilir.
  1. Tapu Harcı, Döner Sermaye Hizmet Bedeli ve Noter Ücreti

Tapu harcı, noter tarafından 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin "I-Tapu işlemleri" başlıklı bölümünün (20) numaralı fıkrasının (a) bendi uyarınca hesaplanacaktır.

Noterlik Kanunu'nun 61/A maddesi uyarınca;

  • Taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisnadır.
  • Noter ücreti, taşınmazın değerine göre beş yüz Türk lirasından az ve dört bin Türk lirasından fazla olamaz ve ücret tarifesinde gösterilir. Bu miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298'inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanır.
  • Döner sermaye hizmet bedeli, taşınmaz satış işlemi için ayrıca Genel Müdürlük döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere 25/11/2010 tarihli ve 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi Kanunu'na ekli (1) sayılı tarife cetveli esas alınarak hesaplanır.
  1. YÜRÜRLÜK TARİHİ

11 Ocak 2023 tarihinde yayımlanan Yönetmelik yayımı itibariyle yürürlüğe girmişse de Yönetmelik'in geçici maddesi uyarınca Yönetmelik hükümleri, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kurulması öngörülen bilişim sisteminin kurulduğunun Adalet Bakanlığı resmî internet sitesinde duyurulduğu tarihe kadar uygulanmayacaktır.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.