1. GİRİŞ

Bilindiği üzere, Türk Borçlar Kanunu1 ("TBK"), 818 sayılı Borçlar Kanunu'nu2 ("BK") mülga ederek 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiş ve BK ile daha önce düzenlenmemiş çeşitli konulara ilişkin yeni hükümler de getirmiştir. Ancak, ilgili tarihte TBK'da bulunan tüm hükümler aynı anda yürürlüğe girmemiş olup kira sözleşmelerine ilişkin bazı hükümler de bu kategori içerisinde yer almıştır.

TBK'da yer verilen iş yeri kiralarına ilişkin hükümlerin kiracıyı koruyucu tavırda olması sebebiyle, alışveriş merkezi işletmecileri ile gayrimenkul yatırım ortaklıklarının talepleri üzerine daha kolay bir adaptasyon dönemi sağlanabilmesi adına Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un3 Geçici 2. Maddesi ile, belirlenen 9 (dokuz) hüküm 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren 5 (beş) yıl süreyle ertelenmiştir. Ancak daha sonra, 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun4 ile ertelemenin süresi 8 (sekiz) yıla çıkarılmıştır. 

Bu kapsamda, aşağıda incelenecek hükümler ertelemeye ilişkin yeni bir düzenleme gerçekleştirilmemesi sonucu 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle yürürlük kazanmıştır.

  1. SONA EREN ERTELEMENİN KOŞULLARI

Bahsi geçen ertelemenin uygulanabilmesi için; (i) kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda5 tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olması ve (ii) kiralanan taşınmazın iş yeri olarak kullanılması koşullarının sağlanması gerekmekteydi.

Bu kapsamda bir iş yeri kira ilişkisinde kiracının tacir veya tüzel kişi olması halinde ("iş yeri kirası") ilgili hükümlerin 2012 yılından beri askıda olduğu ve yerlerine ilgili konuya ilişkin hüküm bulunuyor olması halinde BK hükümlerinin uygulanmakta olduğu söylenebilecektir.

  1. YÜRÜRLÜK KAZANAN HÜKÜMLERİN MEVCUT SÖZLEŞMELERE ETKİSİ

1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle TBK'da yürürlüğü iş yeri kirası ilişkileri için 8 (sekiz) yıl boyunca ertelenmiş olan muhtelif hükümler yürürlüğe girmiş olup bahsi geçen tarihten sonra akdedilen tüm iş yeri kira sözleşmelerine uygulanabilecektir.

Buna karşın, 1 Temmuz 2020 tarihinden önce akdedilen iş yeri kira sözleşmelerinde hangi hükümlerin uygulanabileceği konusunda farklı yorumlamalar mevcuttur. Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun6 kapsamında ana kural olarak "geçmişe etkili olmama kuralı" belirlenmiş ve TBK hükümlerinin yürürlük tarihinden önce akdedilen sözleşmelere uygulanmayacağını düzenlenmiştir.

Ancak istisnai haller de düzenlenmiş olup; (i) temerrüt, sona erme ve tasfiye hallerini düzenleyen hükümler ile (ii) kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin hükümlerin TBK'nın yürürlüğünden önce akdedilmiş sözleşmeler için de uygulama alanı bulacağı belirtilmiştir. Bu kapsamda temerrüt, sona erme ve tasfiye hallerine ilişkin olmayan hükümlerin kamu düzeni kapsamında olup olmadığının değerlendirilmesi, söz konusu hükümlerin zaman bakımından uygulanma kuralları açısından önem taşımaktadır. Kimi hukukçular kiracıyı koruyan hükümlerin kamu yararına ilişkin olduğunu savunurken diğerleri ise kira ilişkisinin özel hukuk ilişkisi olması sebebiyle kamusal değer taşımadığını iddia edebilmektedir.

Bu doğrultuda, 1 Temmuz 2020 tarihinden önce akdedilen iş yeri kira sözleşmelerine aşağıda ele alınacak maddelerin ne şekilde uygulanacağı veya uygulanmayacağı konusunda henüz net bir kural veya öngörü bulunmadığı ve verilecek yargı kararları ile konunun netleşeceği söylenebilecektir.

  1. YÜRÜRLÜK KAZANAN HÜKÜMLER

6353 sayılı Kanun ile TBK'nın 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. Maddelerinin yürürlüğü 2012 yılından beri askıya alınmış olup söz konusu hükümler 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. İlgili maddelerin incelemesi aşağıda yer almaktadır;

  1. Kira İlişkisinin Devri

Kira ilişkisinin devrini düzenleyen TBK Madde 323 kapsamında, kiracı kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemeyecektir.  Kiraya veren ise, iş yeri kiralarında haklı bir sebep olmadığı müddetçe bu rızayı vermekten kaçınamayacaktır. İlişkiyi devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla 2 (iki) yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır.

Dolayısıyla, 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle iş yeri kiralarında, (i) kira ilişkisinin devri kiracı tarafından kiraya verenin yazılı onayı alınarak gerçekleştirilebilecek, (ii) kiraya veren kiracının onay talebini ancak haklı neden göstererek reddedebilecek ve (iii) devrin gerçekleşmesi halinde devreden kiracı ile devralan ile birlikte 2 (iki) yıl kadar daha sorumluluk altında kalabilecektir.

Yeni kiracının ekonomik gücünün daha zayıf olması, devralan kiracının beklenen kullanım amacının kiraya veren tarafından kabul edilemeyecek olması gibi haller kiraya veren tarafından haklı sebep olarak öne sürülebilecektir.

  1. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

Kiralananın süresinden önce geri verilmesini düzenleyen TBK Madde 325 kapsamında, kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi halinde kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçlarından sorumlu olmaya devam edecektir. Ancak, kiracının bu sürenin geçmesinden önce (i) kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, (ii) ödeme gücüne sahip ve (iii) kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

Geri verme dönemi içerisinde ise, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmesi gerekmektedir.

TBK 325. Madde düzenlemesi, BK'da yer almamakla birlikte Yargıtay'ın konuya ilişkin BK zamanında vermiş olduğu kararlar ile paralel bir düzenleme içerdiği ve bu nedenle uygulamada fiili bir değişiklik olmadığı söylenebilecektir.

  1. Sözleşmenin Olağanüstü Feshi

Kira sözleşmesinin önemli sebepler ile olağanüstü feshini düzenleyen TBK Madde 331 kapsamında, sözleşme taraflarının her biri kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecektir. Bu durumda, hakim, durum ve koşulları göz önünde bulundurarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacaktır.

BK'da söz konusu duruma ilişkin hüküm kapsamında, fesheden taraf diğerine tam bir tazminat ödemekle yükümlü olup kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde ise bu tazminat bedeli altı aylık kira bedelinden az olamayacağı düzenlenmiş olup yürürlük kazanan hüküm ile hakim herhangi bir alt veya üst sınıra tabi tutulmamış olup hakkaniyete göre karar verebilecektir.

  1. Bağlantılı Sözleşme Yasağı

Konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin bağlantılı sözleşme yasağını düzenleyen TBK Madde 340 kapsamında, kira sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesinin (i) kiracının yararına olmayan ve (ii) kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanan hallerde, söz konusu bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır. Bu kapsamda, kiraya verenin kira sözleşmesinde güçlü olan taraf olması halinde kiracıya kira ilişkisi dışında başka borçlar yüklemesi önlenmek istemiştir.

Kiralananın kiraya veren menfaatine sigortalatılmasının öngörülmesi, ya da ofis veya alışveriş merkezi yönetiminin belirli bir ücret karşılığında kiracı tarafından birtakım hizmetlerin alınmasını zorunlu tutması bu hüküm kapsamında yasaklanan uygulamalara örnek gösterilebilecektir.

BK'da ilgili konuya ilişkin bir düzenleme bulunmaması sebebiyle, 1 Temmuz 2020 tarihine dek iş yeri kiralarında akdedilen bağlantılı sözleşmelerin geçerli olması, ancak bu tarihten sonra akdedilen bağlantılı sözleşmelerin yukarıda sayılan koşulları içermesi halinde geçersiz olacağı söylenebilecektir.

  1. Kiracının Güvence Vermesi

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracının depozito vermesine ilişkin hususları düzenleyen TBK Madde 342 kapsamında kiracıya depozito verme borcu ancak kira sözleşmesinde belirtilmesi halinde yüklenebilecek ve depozito tutarı üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. Ayrıca kiracı, depozitoyu bir bankaya yatıracak ve ancak (i) iki tarafın rızası veya (ii) kesinleşen bir icra takibi veya (iii) mahkeme kararı ile çekilebilecektir. Eğer depozito olarak bir kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa, bu kıymetli evrak da bankaya depo edilecektir.

BK'da söz konusu konuya ilişkin bir hüküm bulunmaması sebebiyle 1 Temmuz 2020 tarihine dek iş yeri kiralarında taraflar kiracı tarafından verilecek depozitonun miktarına ve teslimine ilişkin hususları sözleşme serbestisi kapsamında belirleyebilmekte iken, 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle yukarıda belirtilen kısıtlamalara uyulması gerekmektedir.

  1. Kira Bedeli

Genel anlamda kira bedelini düzenleyen TBK Madde 343 kapsamında, kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacaktır.

BK'da ilgili konuya ilişkin paralel bir düzenleme olması sebebiyle bahsi geçen hükmün yürürlük kazanması uygulamada bir değişiklik yaratmayacaktır.

  1. Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira artış bedelinin belirlenmesini düzenleyen TBK Madde 344 kapsamında, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır.

Bu kapsamda, 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren kira bedellerinin artışlarına dair makul olmayan uygulamalar, iş yeri kira ilişkilerinde de önlenmiş olacaktır.

  1. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine ödeme yükümlülüğü getirilmesini yasaklayan TBK Madde 346 kapsamında, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz olacaktır.

BK'da ilgili konuya ilişkin paralel bir düzenleme olmaması sebebiyle, 1 Temmuz 2020 tarihine dek akdedilen sözleşmelerde kararlaştırılan muacceliyet şartı veya cezai şartın geçerli olacağı ancak 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren akdedilen kira sözleşmelerinin yasak kapsamında kalacağı söylenebilecektir.

  1. Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin dava yoluyla sonlanmasına ilişkin olarak dava sebeplerinin sınırlılığını düzenleyen TBK Madde 354'e göre, dava yoluyla kira sözleşmesinin sonlandırılmasına ilişkin TBK Madde 352'de sayılan haller sözleşme ile kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir.

BK'da konuya ilişkin düzenleme yer almaması sebebiyle 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren kiraya verenleri kısıtlayan bir hüküm olduğu söylenebilecektir.

  1. SONUÇ

Toplamda sekiz yıl boyunca ertelenen ve ağırlıklı olarak kiracıları korumaya yönelik olduğu söylenebilecek TBK hükümleri 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle geçerlilik kazanmıştır. İlgili tarih itibariyle akdedilmiş olan sözleşmelere hangi hükümlerin ne zamandan itibaren uygulanacağı veya uygulanıp uygulanmayacağı konusunda ise yargı kararları yol gösterecek olup, her halükârda kira sözleşmelerinde kiracıyı korumak yönünde önemli adımların atıldığı söylenebilecektir.

Kaynakça

  1. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Yrd. Doç. Dr. Ahmet TÜRKMEN, Ankara Barosu Dergisi 2015/1
  2. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na Göre Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Beta Yayınları

Footnotes

1 04.02.2011 tarihli ve 27836 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış olan 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.

2 29.04.1926 tarihli ve 359 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış olan 22.04.1926 tarihli ve 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu.

3 14.04.2011 tarihli ve 27905 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış olan 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

4 12.07.2012 tarihli ve 28351 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış olan 04.07.2012 tarihli ve 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

5 14.02.2011 tarihli ve 27846 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış olan 13.01.2011 tarihli ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu.

6 04.02.2011 tarihli ve 27836 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmış olan 12.01.2011 tarihli ve 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.