6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ("TBK"), 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girdiğinde kira hükümlerinin uygulanması bakımından çatılı işyeri kiraları ile konut kiraları arasında bir ayrım yapmaksızın, tıpkı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminde olduğu gibi, kiracıları koruyucu birçok düzenleme getirmişti. Ancak, daha sonra, özellikle alışveriş merkezleri gibi büyük projelerin yatırımcılarından gelen talepler üzerine, mevcut çatılı işyeri kiralarının, TBK'nın yeni düzenlemelerine uyumunun sağlanması amacıyla, bu işyerlerinin kiraları bakımından bir geçiş süresi tanınmıştı. Bu kapsamda, 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesiyle, Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı olduğu işyeri kiralarında, yani ticari kiralarda, TBK'nın dokuz hükmünün yürürlüğü 1 Temmuz 2020 tarihine kadar ertelenmişti.

Erteleme süresi boyunca, ticari kiralarda TBK'nın ertelenen hükümleri değil, öncelikli olarak, tarafların sözleşme serbestisi çerçevesinde kararlaştırdıkları sözleşme hükümleri; sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise, eski Borçlar Kanunu ("EBK") ve mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri ile EBK dönemindeki Yargıtay içtihatları uygulanmaktaydı. Bununla birlikte, TBK'nın ticari kiralar bakımından ertelenen hükümleri, erteleme süresi boyunca konut kiralarında uygulanmaktaydı. Bu sebeple, konut kiralarına ilişkin olarak erteleme sürecinde gelişen içtihadın, önümüzdeki yeni dönemde ticari kiralar bakımından da uygulanması beklenmektedir.

1. Kira Sözleşmesinin Devri (TBK m. 323)

Erteleme döneminde, ticari kiralarda kiraya verenler, sözleşmelerinde yer alan özel düzenlemeler saklı kalmak üzere, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmenin devrine yazılı rızalarını vermekten kaçınma imkanına sahiplerdi. TBK'nın yürürlüğü ertelenen 323. maddesi uyarınca ise kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira sözleşmesini başkasına devredememekte, bununla birlikte işyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir nedeni olmadıkça rıza vermekten kaçınamamaktadır. Bu sebeple, 1 Temmuz 2020 tarihi itibarıyla kiraya verenler, kira sözleşmesinin devrine rıza vermekten, yalnızca yeni kiracının yeterli mali gücünün olmaması gibi haklı bir nedenin varlığı halinde kaçınabileceklerdir. Ayrıca, kira sözleşmelerini devreden işyeri kiracıları iki yılı aşmamak kaydıyla, kira süresinin bitimine kadar kiraya verene karşı yeni kiracıyla ile birlikte müteselsilen sorumlu olacaklardır.

2. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi (TBK m. 325)

Erteleme döneminde, ticari kiralarda taraflar, kiracının, haklı bir neden olmaksızın kiralananı erken tahliyesi halinde geriye kalan kira süresine ilişkin kira bedellerinin ne kadarından sorumlu olacağını sözleşmede serbestçe kararlaştırabilmekteydi. Hatta buna ek olarak veya seçimlik olarak, bu dönemde erken tahliye hali için cezai şart ödeneceği de sözleşmede öngörülebilmekteydi. Taraflarca sözleşmede kiracının erken tahliyesi hali düzenlenmemişse, kiralanan yerin normal şartlar altında ne kadar süre içerisinde yeniden kiraya verilebilecek olduğu bilirkişi marifetiyle hesaplanarak, o süreye tekabül eden bedeller kiracıdan tahsil edilmekteydi. Kiraya verenin bu süre içinde kiralanan yer için yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralanan yeri başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar kiracının ödemesi gereken bedellerden düşülmekteydi.

Ticari kiralar bakımından ertelenen hükümler arasında yer alan TBK'nın 325. maddesi, EBK dönemindeki yargı kararlarının yasaya yansıması olduğu için yukarıda açıklanan uygulama ile paralel düzenlemeler içermektedir. İlgili madde uyarınca, kira süresi sona ermeden veya fesih bildirim sürelerine uymaksızın kiralananı iade eden kiracının, kira sözleşmesinden doğan kira bedeli ve yan gider ödeme borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder. Yukarıda açıklanan uygulamaya paralel olarak bu süre, yeni dönemde de bilirkişi marifetiyle tespit edilecek olup, yerleşmiş Yargıtay içtihatlarında bu sürenin kiralananın niteliğine göre iki ay ile altı ay arasında değiştiği görülmektedir. Yine aynı şekilde, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralanan yeri başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar kiracının ödemesi gereken bedellerden düşülecektir.

Yeni dönemde, erteleme döneminden farklı olarak, kiracının kiralananı erken tahliye etmesi hali için öngörülmüş olan, makul süreyi aşan düzeydeki ödeme yükümlülükleri ve ceza bedelleri geçerli kabul edilmeyecektir. Ayrıca, yeni dönemde, kiralananı erken iade eden kiracı, kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde yukarıda açıklanan sorumluluktan kurtulabilecektir.

3. Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi (TBK m. 331)

TBK'nın 331. maddesinde hem kiracının hem de kiraya verenin, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini her zaman feshetme hakkına sahip olduğu düzenlenmiştir. Benzer bir düzenlemenin EBK döneminde de mevcut olması ve konuya ilişkin yerleşmiş içtihadın bulunması sebebiyle, erteleme döneminde de ticari kiralarda tarafların önemli sebeplere dayanarak kira sözleşmelerini feshedebilecekleri ve bu hakkın kullanılmasını, sözleşme serbestisi çerçevesinde engelleyemeyecekleri kabul edilmekteydi.

Diğer yandan, 331. maddenin ikinci paragrafında, EBK'dan farklı olarak, böyle bir fesih halinde hâkimin, kendi takdirine göre, durum ve koşulları göz önünde bulundurarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacağına yer verilmiştir. Erteleme döneminde de önemli sebeple feshin parasal sonuçları bakımından EBK dönemindeki düzenleme ve içtihat uygulama alanı bulduğundan, bu dönemde fesih hakkını kullanan taraf, karşı tarafın bundan doğan tüm zararını tazminle yükümlüydü. Ancak, 1 Temmuz 2020 itibarıyla ticari kiralarda taraflarca sözleşmenin önemli sebeple feshedilmesi halinde, karşı tarafa ödenecek tazminatın miktarı hakkaniyete uygun olarak hâkim tarafından tespit edilecek ve somut olayın koşulları tazminat ödenmesini gerektirmiyorsa, sözleşmeyi önemli sebeple fesheden tarafın, herhangi bir bedel ödeme yükümlülüğü bulunmayacaktır.

Ayrıca, EBK döneminde önemli sebeple fesih hakkı belirsiz süreli taşınmaz kiralarına uygulanmamaktaydı. Yine bu dönemde, kiracının kiralananı boş olarak teslim etme yükümlülüğü, kiraya veren tarafından ilgili tazminatın ödenmesi kaydı ile doğmaktaydı. Bu hususlar erteleme süresince ticari kiralar bakımından uygulanmaya devam etti. Ancak, 1 Temmuz 2020 itibarıyla belirsiz süreli ticari kiralarda ilgili madde hükümleri uygulanacak ve kiracının kiralananı tahliye etme yükümlülüğü, kiraya verenin ilgili tazminatı ödemiş olmasına bağlı olmayacaktır.

4. Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı (TBK m. 340)

TBK'nın yürürlüğü ertelenen 340. maddesinde, kiracıya yapılacak dayatmaların önüne geçmek için, kira sözleşmesinin kurulması ya da sürdürülmesinin, kiracının yararı bulunmayan ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi bulunmayan bir borç altına girmesine bağlanması yasaklanmıştır. Ancak, erteleme döneminde, ticari kiralarda bu tür ek yükümlülükler ve sözleşmeler geçerli olmaktaydı. Yeni dönemde ise, kiracılara sözleşmeyle, yararlarının bulunmadığı ve kiralananın kullanımı ile ilgili olmayan borçlar yüklenmesi geçerli olmayacak ve bu tür borçları doğuran sözleşmeler kesin hükümsüz olacak, bununla birlikte kira ilişkisi geçerliliğini korumaya devam edecektir.

5. Kiracının Güvence Vermesi (TBK m. 342)

Erteleme döneminde ticari kiralarda kiracıdan talep edilecek depozitonun tutarı ve ödenme şekli kanuni bir müdahale olmaksızın taraflarca serbestçe belirlenebilmekteydi. Uygulamada oldukça yüksek depozito bedellerine rastlanmaktaydı.

TBK'nın ticari kiralar bakımından yürürlüğü ertelenen 342. maddesi uyarınca, tarafların kira sözleşmesinde kararlaştırabilecekleri depozito bedeli, kiralananın üç aylık kira bedelini aşamaz. Ayrıca, depozitonun, (i) nakit olarak kararlaştırıldığı durumlarda, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, paranın vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, (ii) kıymetli evrak vermek suretiyle ödendiği durumlarda ise, kıymetli evrakın bir bankaya depo edilmesi gerekir. İlaveten, ilgili hüküm depozitonun iadesine yönelik birtakım güvenceler düzenlemektedir. Kural olarak banka, depozitoyu ancak (i) iki tarafın rızasına ya da (ii) kesinleşmiş bir icra takibine veya (iii) kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak iade edebilir. Yeni dönemde bu kurallar ticari kiralarda da uygulanacaktır.

Erteleme döneminde ödenen depozitoların akıbeti öğretide tartışmalı olmakla birlikte, ilerleyen zamanda Yargıtay'ın içtihatlarına göre belirlenecektir. Diğer yandan TBK'nın ödeme şekline ilişkin getirdiği düzenleme, pratik zorlukları sebebiyle uygulamada konut kiraları bakımından kabul görememiştir. Bu sebeple konut kiraları bakımından depozito bedellerinin ilgili hükme rağmen, kiraya verenlere elden ya da havale aracılığıyla ödendiği görülmektedir.

6. Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı (TBK m. 343)

TBK'nın 343. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinde sonradan kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasaktır. Ancak, kira bedelinin belirlenmesi bu yasağın istisnasını teşkil etmektedir. Bu hüküm, her ne kadar yürürlüğü ertelenen hükümler arasında yer alsa da yerleşik yargı içtihatları nedeniyle, erteleme döneminde de kanunda yazıldığı hali ile uygulanmaya devam edilmiştir.

7. Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK m. 344)

Erteleme döneminde ticari kiralarda, kira bedelinin yabancı para ya da Türk lirası cinsinden belirlenmiş olmasına bakılmaksızın hem kira süre içerisinde hem de yenileme dönemlerinde yapılacak kira artışı oranları serbestçe kararlaştırabilmekteydi.

TBK'nın ticari kiralar bakımından yürürlüğü ertelenen 344. maddesi uyarınca ise, kira bedelinin Türk lirası cinsinden belirlendiği sözleşmelerde, kira süresi içerisinde ve yenileme dönemlerinde yapılacak yıllık kira artışları, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını ("Tavan Artış Oranı") geçemez. Bu sebeple sözleşmelerde Tavan Artış Oranını aşan artış oranlarının belirlenmiş olması halinde, kira bedeli Tavan Artış Oranında arttırılır. Ancak bu sınırlama beş yıllık dönemler için geçerlidir. İlgili madde uyarınca taraflar, her beş yılda bir mahkemeye başvurarak, rayiç bedelin yeniden tespitini isteyebilir ve yeni kira bedeli; Tavan Artış Oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar uyarınca kira bedelinin yabancı para cinsinden kararlaştırılabileceği sözleşmelerde ise yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedeli, beş yıllık süre sona ermeden artışa tabi tutulamaz. Beş yıl geçtikten sonra ise taraflar mahkemeye başvurarak, rayiç bedelin tespitini isteyebilirler. Yeni kira bedeli, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde bulundurularak, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerine göre hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Yeni dönemde hem yabancı para cinsinden hem de Türk lirası cinsinden belirlenmiş kira bedellerinin arttırılmasına ilişkin sınırlamalar ticari kiralar bakımından da uygulanacaktır.

8. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma Yasağı (TBK m. 346)

Erteleme döneminde, ticari kiralardaki uygulamada, kiraya verenler kiracının kira bedellerini ödemede temerrüde düşmesi halinde ceza bedeli ödeyeceğine veya ilgili kira yılına ait tüm kira bedellerinin muaccel olacağına dair kayıtlara sıklıkla yer vermekteydi ve bu kayıtlar sözleşme serbestisi kapsamında geçerli kabul edilmekteydi.

TBK'nın 346. maddesi uyarınca, kiracıya, kira bedeli ve yan gider dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bu çerçevede, uygulamada sıklıkla rastlandığı üzere, kira sözleşmelerinde kiracılara yan gider niteliğinde olmayan bedelleri ödeme yükümlülüğü getiren hükümler geçersizdir. Ancak, TBK'nın bu yasağı çerçevesinde özellikle, ortak giderler adı altında kiracılara yükletilen kalemlerin kiracılardan talep edilip edilemeyeceği hususu, 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun ve Alışveriş Merkezleri Hakkındaki Yönetmelik ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi yerler bakımından, ilgili mevzuat dikkate alınarak değerlendirilmelidir. Bu çerçevede, yan gider niteliği taşımayan ve ancak özel mevzuatı uyarınca "ortak gider" olarak kiracılara yansıtılabilecek giderlerin, kiracılardan talep edilmesi mümkündür.

Ayrıca, kira bedellerinin zamanında ödenmemesi halinde ceza bedeli ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin sözleşmelerde yer alan hükümler geçersizdir. Yeni dönemde, ticari kiralarda bahsi geçen sınırlamalar uygulanacaktır.

9. Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK m. 354)

TBK'nın 354. maddesi uyarınca dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Hükümde ifade edilmek istenen tarafların, TBK'da öngörülen fesih sebeplerini sözleşme ile kiracı aleyhine genişletemeyeceğidir. Erteleme döneminde ticari kiralarda sıklıkla tarafların kira sözleşmelerinde TBK'da yer alan tahliye sebeplerine ek olarak, uzun ve detaylı tahliye sebepleri kararlaştırdıkları görülmekteydi. Ancak EBK döneminde de emredici benzer bir düzenlemeye yer verilmiş olması ve yargı kararlarının bu anlayış üzerinden şekillenmiş ve yerleşmiş olması sebebiyle, bu hükümlerin geçerliliği öğretide tartışmaya neden olmaktaydı.

Hiç kuşkusuz, yeni dönemde tahliye sebeplerinin sınırlılığı ilkesi ticari kiralar bakımından da uygulanacak ve kiraya verenler TBK'da öngörülmeyen sebeplere dayanarak kiracıları tahliye edemeyecektir.

© Kolcuoğlu Demirkan Koçaklı Attorneys at Law 2020

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.