Turkey: COVID – 19'un İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkileri

Koronavirüs salgınının işyeri kira sözleşmelerine etkilerine ilişkin hukuki değerlendirmelerimizi sizlerle paylaşmak isteriz. Aşağıdaki açıklamalarımız genel bilgilendirme niteliğinde hazırlanmış olup, her durum özelinde farklı hukuki sonuçlar doğabileceğinden ilk olarak kira sözleşmelerindeki özel hükümlerin incelenmesini ve herhangi bir işlem yapılmadan önce avukata danışılmasını tavsiye ediyoruz.

1. Zorunlu Olarak Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmeleri

İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan 16/03/2020 tarihli genelge ("Genelge") uyarınca tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri Covid – 19 nedeniyle geçici süreyle durdurulmuş bulunmaktadır.

Genelge kapsamında kalan işyerleri açısından ifa imkansızlığı söz konusu olabilecektir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ("Borçlar Kanunu") 136. Maddesi uyarınca, borcun ifasının borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşması halinde borç sona ermektedir. Bu bağlamda, her somut duruma özel ayrı bir değerlendirme yapılması tavsiye edilse de; kiraya verenin kira sözleşmesindeki sözleşme süresince kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünde imkansızlık söz konusu olduğundan, işyerini kullanamayan kiracının da söz konusu dönemler için kira ödeme yükümlülüğünün sona ereceği kanaatindeyiz.

Ancak, burada kiralanan taşınmazın Genelge kapsamında olmayan bir işyeri olarak kullanılabilmesine ilişkin kira sözleşmesinde herhangi bir kısıtlama olup olmadığı çok önem arz etmektedir. Zira, kira sözleşmesi, kiralanan taşınmazın, sadece Genelge'ye tabi bir işyeri olarak kullanılmasını (örn. restoran) şart koşmuyor ise; kiraya verenin taşınmazı hazır bulundurma yükümlülüğü devam edeceği için, kiracının da kira ödeme yükümlülüğünün devam edeceği düşünülebilir. Bu nedenle, bu durumda ifa imkansızlığı yerine, aşağıda açıkladığımız aşırı ifa güçlüğü müessesesinin işletilmesi daha uygun olabilir. Bu kapsamda, her halükarda, Genelge kapsamında olduğu için kullanılamayan bir işyerine ilişkin kira ödemesi yapılması arzu edilmiyorsa, her somut durumun ayrı değerlendirilmesi ve mümkünse kiraya veren ile ilk olarak hiç ödememe, kısmi ödeme veya erteleme konusunda yazılı anlaşmaya gidilmesi daha uygun olacaktır.

İfa imkansızlığından bahsettiğimiz durumda (örn. AVM'de yer alan bir kafe), imkansızlık durumunun ne kadar süre ile devam edeceği, kira sözleşmesinin feshedilip edilemeyeceği veya ne zaman edilebileceği tartışmaları gündeme gelmektedir. 26/03/2020 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ("Kanun") uyarınca 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedellerinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmamaktadır.

30/06/2020 tarihinden sonra hala Genelge kapsamında yasağın devam ediyor olması halinde, eğer yukarıda bahsedilen tahliye yasağı süresi uzatılmaz ise, 01/07/2020 tarihine kadar¹ genel hükümler kapsamında (ifa imkansızlığı), bu tarihten sonra da genel hükümler yanında Borçlar Kanunu'nun kira ilişkilerinde olağanüstü fesih müessesesi kapsamında kira sözleşmesinin feshi mümkün olacaktır.

Salgının bir noktada son bulacağı ve Genelge kapsamındaki yasağın kalkacağı düşünüldüğü ve umulduğu için, sürecin normale dönmesi ile kiralanan taşınmaz tekrar kullanılabilecektir. Bu nedenle burada bir geçici ifa imkansızlığı söz konusu olacaktır. Yargıtay içtihatları uyarınca, geçici imkansızlık nedeniyle sözleşmenin hem kiraya veren hem de kiracı tarafından feshedilmesinden önce, tarafların bir süre daha sözleşme ile bağlı kalması, ancak bu süre sonlanmış sayılırsa sözleşmenin artık bağlayıcı olmayacağı kabul edilmektedir. Bu süre Yargıtay tarafından "akde tahammül süresi" olarak ifade edilmekte ve her durum bakımından farklılık teşkil edeceğinden ekonomik hususlar da dikkate alınarak taraflarca dürüstlük kuralları çerçevesinde belirlenmektedir.

Bu doğrultuda, geçici ifa imkansızlığı sebebiyle kira sözleşmesini feshetmeden önce, öncelikle tarafların görüşerek kiranın belirli bir süre ödenmemesi veya kirada indirim yapılması gibi seçeneklerin değerlendirilmesi, eğer mümkün değilse ve ödeme yapılması halinde yapılacak ödemelere ihtirazı kayıt beyan edilmesi (örneğin "ihtirazı kayıt ile ödeme" veya "tüm dava haklarımız saklıdır" beyanları ile ödeme yapılabilecektir) fesih sürecine hukuki zemin hazırlanması açısından faydalı olacaktır.

2. Genelge Kapsamında Olmayan Ancak Covid – 19'dan Önemli Ölçüde Etkilenen İşyerleri

Genelge kapsamında olmayan işyerleri açısından zorunlu kapatma söz konusu değildir. Bu nedenle kiraya veren, kiralananı teslim etme ve sözleşme süresince kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünü ifaya devam edebildiği için, kural olarak kiracının da kira ödeme yükümlülüğü devam edecektir.

Ancak, Genelge kapsamında olmasa da, sosyal ve ticaret hayatının salgın nedeniyle durma noktasına geldiği bu dönemde, ciddi anlamda iş ve ciro kaybı yaşayan birçok işyeri bulunmaktadır. Bu işyerlerinin bu şekilde mali yükü azaltmak veya genel anlamda salgının yayılmasını engellemek amacıyla ihtiyari olarak kapatılması halinde ise Borçlar Kanunu madde 137 ve 138'de düzenlenen "kısmı ifa imkansızlığı" ve özellikle "aşırı ifa güçlüğü" hükümleri uygulama alanı bulabilecektir.

Borçlar Kanunu'nun 137. Maddesi uyarınca borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle kısmen imkansızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkansızlaşan kısmından kurtulmaktadır.

Borçlar Kanunu'nun 138. Maddesi uyarınca ise, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme veya bu mümkün değilse sözleşmeden dönme ya da sözleşmeyi fesih hakkına sahiptir.

Her durum özelinde değerlendirme yapılması gerekse de; genel itibariyle, koronavirüs salgınının madde 138 kapsamında taraflarca öngörülmesi beklenmeyecek, kiracıdan kaynaklanmayan ve kiracının kira ödeme borcunu dürüstlük kuralına aykırı düşürecek derece etkileyen bir durum olduğuna şüphe yoktur.

Kaldı ki, Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 24/03/2020 tarihli Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 518) uyarınca da koronavirüs salgınından doğrudan etkilenen ve ana faaliyet alanı itibarıyla; alışveriş merkezleri dahil perakende, sağlık hizmetleri, mobilya imalatı, demir çelik ve metal sanayii, madencilik ve taş ocakçılığı, bina inşaat hizmetleri, endüstriyel mutfak imalatı, otomotiv imalatı ve ticareti ile otomotiv sanayii için parça ve aksesuar imalatı, araç kiralama, depolama faaliyetleri dahil lojistik ve ulaşım, sinema ve tiyatro gibi sanatsal hizmetler, matbaacılık dahil kitap, gazete, dergi ve benzeri basılı ürünlerin yayımcılık faaliyetleri, tur operatörleri ve seyahat acenteleri dahil konaklama faaliyetleri, lokanta, kıraathane dahil yiyecek ve içecek hizmetleri, tekstil ve konfeksiyon imalatı ve ticareti ile halkla ilişkiler dahil etkinlik ve organizasyon hizmetleri sektörlerinde faaliyette bulunan mükelleflerin 01/04/2020 ila 30/06/2020 (bu tarihler dahil) tarihleri arasında mücbir sebep halinde olduğu kabul edilmiştir.

Bu bilgiler ışığında, Genelge kapsamında olmadığı halde salgın nedeniyle kapatılan işyerleri bakımından Borçlar Kanunu madde 138 kapsamında, yukarıda belirtildiği gibi, kira bedelinin indirilmesi veya hiç ödenmemesi için uyarlama davası açılabileceğinden kira ödemesi yapılırken uygun bir ihtirazı kayıt ile ödeme yapılmasını önemle tavsiye ediyoruz.

Uyarlama davasının koşullarının oluşup oluşmadığı her somut durum özelinde ayrı değerlendirilmedir. Hiç şüphesiz ki, vaka olmadığı halde sadece sağlık tedbiri sebebiyle kapatılan işyeri ile ciddi anlamda ciro kaybı nedeniyle kapatılan işyerleri açısından farklı durum söz konusu olacaktır. Şayet, somut duruma göre borç uyarlamaya uygun değilse veya aşırı ifa güçlüğünü katlanır kılacak herhangi bir uyarlama bu kez karşı taraf açısından katlanılması beklenilmez bir durum yaratıyorsa, bu durumda hakim kira sözleşmesinin feshine karar verecektir.

Bunun haricinde; her halükarda, tarafların kira sözleşmelerine ek yaparak yazılı şekilde kira bedelinin indirilmesi veya ödemelerin ertelenmesi konusunda anlaşmaya varmaları tavsiye edilmektedir.

Son olarak, yukarıda bahsettiğimiz 26.03.2020 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Genelge kapsamında olmadığı halde kapatılan söz konusu işyerleri açısından da geçerli olacaktır. Bu işyerleri bakımından da 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliyesi sebebi oluşturmayacaktır. Ancak, kiracının belirlenen süre içerisinde kira bedelini ödeme borcu devam ettiğinden kira bedelinin bu tarihler arasında ödenmemesi halinde, gecikme faizi ile birlikte icra takibi (Koronavirüs sebebiyle icra takipleri de 30/04/2020 tarihine kadar durdurulmuş olup, bu süre tekrar uzatılmadığı takdirde 30/04/2020 tarihinden sonra icra takibi başlatılabilecektir) açılabilecek olup faiz, icra masrafları gibi ekstra masraflar söz konusu olabilecektir.

3. Genelge Kapsamında Olmayan ve Sadece Sağlık Tedbiri Nedeniyle Kapatılan İşyerleri

Bu işyerleri açısından, yukarıda belirtildiği gibi, Borçlar Kanunu madde 138'in uygulanıp uygulanmayacağı her somut durum özelinde ayrı değerlendirilmelidir. Şayet işyerine özel bir karantina durumu söz konusu değilse, genel bir sokağa çıkma yasağı da olmadığı için kural olarak, kiralanan yer kiraya veren bakımından kullanıma hazır durumdadır. Burada tabii ki, 65 yaş üstü kişiler açısından sokağa çıkma yasağı olduğu ve ilgili kurumlarca genel anlamda sokağa çıkılmaması tavsiyesinde bulunulduğunun da unutulmaması gerekmektedir.

Bu işyerleri açısından da taraflarca kira indiriminde veya ertelenmesinde bir anlaşmaya varılamamış ise ve uyarlama davası açılması düşünülüyorsa, kira ödemesinin uygun bir ihtirazı kayıt ile yapılması gerekmektedir.

Footnote