Canada: 不列颠哥伦比亚省对住房立法做出重大改变：这对开发商意味着什么?

通过各种新的立法，不列颠哥伦比亚省("BC省")正在对住房政策进行几十年来最重大的变革。

开发商可以预期，他们与市政当局就住宅项目的开发批准进行的谈判将受到以下因素的重大影响：

• 《2023年住房法规(住宅开发)修正案》("RDAA")；
• 《2023年住房法规(开发融资)修正案》("DFAA")；和
• 《2023年住房法规(以公共交通为导向的区域)修正案》  ("TOAA")。

这些立法修正案的既定目标包括:

1. 增加住房供应，重点是：(a) 小型多单元住房；(b) 以公共交通为导向的区域；(c) 经济适用房；
2. 减少公开听证程序；
3. 规划长期住房需要；以及
4. 在开发过程的开始阶段，而不是在重新规划阶段，让开发商和市政当局更好地了解与住房项目相关的某些成本。

预期对开发商造成的主要变化

虽然这项新立法会对开发商产生许多影响，但以下可能是最具影响力和适用范围最广的：

• 改变逐点规划和逐个重新规划。相反，小规模的多单元住宅将提前规划，希望这意味着希望建造这类住房的开发商可以减少延误。
• 市政设施费（"ACCs"）只会向受惠于特定公共设施的开发项目征收，而开发商只负责支付转让给新用户的部分资本成本。由于标准化和透明度的提高，可以提前更好了解这些成本。有关市政设施费的更多详细信息，请参阅下文。
• 市政当局将通过地方法规，在公共交通周围进行更高密度的规划。

《住宅开发修正案》(RDAA)

《住宅开发修正案》鼓励小规模、多单元住房的开发，要求市政当局:

• 允许在目前规划为独立屋或双拼屋的地段上开发三至四个住宅单位，在较大地段上开发最多六个住宅单位。
• 允许建造次级套房或后巷屋(受有限豁免的限制)。
• 利用他们的规划权力，变通至少满足预期住房需求所需的住房单元数量，而不依赖于密度奖励或"有条件的密度规则"。
• 根据未来20年(而不是之前5年)的预计住房需求，在2025年12月25日之前对其官方社区计划("OCP")进行修订，并每5年更新一次。
• 在2025年12月31日前修改与上述相关的所有地方法规。

根据《住宅开发修正案》，市政当局禁止:

• 为遵守地方法规对小规模、多单元住房法规或符合OCP项目举行公开听证会[1]。
• 利用辅助土地用途管理权(例如开发许可证及历史遗产指定)，不合理地禁止或限制兴建住房单位。

《开发融资修订案》（DFAA）

《开发融资修订案》改变了市政当局目前通过社区设施捐款("CACs")、开发成本税("DCLs")和开发成本费("DCCs")为公共设施和基础设施筹集资金的流程。市政设施费将在项目开始时计算。这与当前的CAC流程不同，后者需要逐个项目进行协商。对于透明度而言，这是一个会受欢迎的变化，但只有时间才能证明它是否会带来更多的住房，或者是否实际上影响地方政府今后的收费。

市政设施费(ACCs)

《开发融资修订案》通过以下要求规定市政当局可以作为市政设施费收取的费用:

• 对于预计会导致人口或居民和工人类似增长的所有开发项目，市政设施费是相似的。
• 扣除代表该地区的现有人口适用公共设施的资本成本。
• 市政设施费应根据项目的规模和由此产生的人口增长来确定。如果一项开发项目预计不会导致居民或工人人口的增加，则无须支付市政设施费。
• 其他资金来源(包括地方政府本身)必须从适用公共设施的估计资本成本中扣除。
• 获得资金的公共设施必须由当地政府拥有，或者由与当地政府签订合作协议的人拥有。

市政设施费只会对受惠于特定设施的开发项目征收，而开发商只须负责转让给新用户的部分资本成本。如果一项开发项目预计不会导致居民或工人人口的增加，则无须支付市政设施费。

关于开发成本费和开发成本税，《开发融资修订案》要求其符合开发项目的预期增长，并服从省级报告和审计要求。

《以公共交通为导向区域修正案》（TOAA）

《以公共交通为导向区域修正案》的重点是带动主要交通枢纽附近的开发项目。首先，《以公共交通为导向区域修正案》要求市政当局指定以公共交通为导向的开发区域("TOD区域")。其次，它要求市政当局在以公共交通为导向的开发区域制定规划法规，以满足密度、高度和建筑类型方面的特定要求。这些要求将受到多种因素的影响，包括靠近各种类型的交通工具和以公共交通为导向的开发区域所在的地铁区域。

表格来自于省政府

随着以公共交通为导向的开发区域周围的密度和高度要求的增加，该立法取消了住宅开发的最低停车要求，但有一些例外情况，例如有无障碍需求的住宅。

Footnote

1 如果地方政府正在更新其官方社区计划，或者正在考虑与更新后的官方社区计划不一致的重新规划，则仍然需要举行公开听证会。

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