El pasado día 1 de abril se publicó el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

La Disposición Final duodécima indica que las medidas previstas mantendrán su vigencia hasta un mes después del fin de la vigencia de la declaración del estado de alarma, a excepción de las que tengan un plazo determinado de duración que se someterán al mismo, sin perjuicio de que el Gobierno pueda, previa evaluación de la situación, prorrogar su vigencia.

De entre las diversas medidas adoptadas vamos a destacar aquéllas destinadas a permitir que las familias que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica derivada de la crisis provocada por esta pandemia puedan hacer frente a los pagos del alquiler de su vivienda habitual.

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

Las medidas van destinadas a los arrendadores y arrendatarios que hayan suscrito un contrato de arrendamiento de vivienda habitual de conformidad con lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y que cumplan una serie de requisitos que describimos a continuación:

Arrendador

El arrendador ha de ser una empresa, entidad pública de vivienda o gran tenedor. Se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que tenga más de diez inmuebles urbanos, excluyendo los garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Arrendatario

El arrendatario ha de encontrarse en situación de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Para que se pueda entender existente dicha vulnerabilidad económica será necesaria la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos:

a) Que el arrendatario pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). Este índice se verá incrementado por cada hijo, persona mayor de 65 años o persona con discapacidad. El IPREM del año 2020 es de 537,84 euros.

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Se considera que no existe situación de vulnerabilidad económica cuando el arrendatario o cualquiera de las personas que componen su unidad familiar sea propietario o usufructuario de alguna vivienda en España.

El arrendatario deberá acreditar esta situación de vulnerabilidad ante el arrendador en los términos previstos en el artículo 6 de este Real Decreto-ley.

Petición de aplazamiento o condonación total o parcial de la renta

El arrendatario deberá solicitar al arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del citado Real Decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, salvo que este aplazamiento ya se hubiera conseguido por acuerdo de las partes.

A falta de acuerdo entre las partes, el arrendador comunicará expresamente en el plazo máximo de siete días laborables su decisión escogida entre las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50 % de la renta arrendaticia, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Consecuencias de la aplicación indebida de la moratoria y ayudas públicas

El arrendatario responderá por los daños y perjuicios que haya podido producir, así como los gastos ocasionados, sin perjuicio de otras posibles responsabilidades.

Arrendador diferente del previsto en el artículo 4 de este Real De-creto-Ley, es decir, persona física que no gran tenedora de inmuebles

En este caso, el arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación no se hubiera ya acordado por las partes.
Una vez recibida la solicitud, el arrendador comunicará al arrendatario, en el plazo máximo de siete días laborables, las condiciones de aplazamiento o del fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

Si el arrendador no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación consistente en una línea de avales para la cobertura de dicha financiación por cuenta del Estado.

Complemento de las medidas anteriores

Estas medidas se complementan con la suspensión de los desahucios y lanzamientos y con la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, reguladas en los artículos 1 y 2 del señalado Real Decreto-ley.

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