Verbetering functioneren verenigingen van eigenaars

Inleiding, achtergrond

Vanaf 1 januari aanstaande zal de 'Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars' in werking treden. Deze wet beoogt de werking van VvE's te verbeteren en bevat onder meer een verplichting voor een minimale jaarlijkse reservering in het reservefonds. Deze nieuwe wet geldt alleen voor gebouwen die geheel of gedeeltelijk uit wooneenheden bestaan. Voor veel VvE's van woongebouwen geldt dat er niet of te weinig is gespaard en gereserveerd voor toekomstig groot onderhoud en renovatie. Het reservefonds is als keuzeoptie voor VvE's geïntroduceerd in het modelreglement van splitsing van 1973. Pas bij de wetswijziging in 2005 is het reservefonds verplicht gesteld, maar in de praktijk komt daar nog steeds vaak weinig van terecht waardoor er achterstallig onderhoud optreedt bij gebrek aan financiële middelen. Door het toevoegen van drie nieuwe leden aan artikel 126 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, wil de wetgever voor verbetering zorgen. In deze nieuwsflash wordt kort stil gestaan bij de belangrijkste onderdelen van die wet.

Reservering voor onderhoud

Iedere VvE moet voortaan een afzonderlijke betaal- of spaarrekening aanhouden met een reservefonds voor groot onderhoud. Het exact te reserveren bedrag kan worden vastgesteld door de VvE ter uitvoering van een door de VvE opgesteld meerjarenonderhoudsplan dat maximaal vijf jaar oud mag zijn en welk plan betrekking heeft op een periode van ten minste tien jaar. In dat plan moeten de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden, alsmede eventuele vernieuwingen worden opgenomen, evenals de daaraan verbonden kosten. Als niet met een onderhoudsplan wordt gewerkt dan moet een VvE jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren.

De eigenaren mogen van de wetgever afwijken van deze verplichting, met name om te vermijden dat kleine VvE's onnodig worden belast en om verhuurders niet steeds te verplichten hun bijdrage vooraf te storten. Alternatief voor storting op een bankrekening is dan het stellen van een bankgarantie ten name van de VvE. Ook kan bij het splitsingsreglement een nadere (betalings)regeling worden getroffen, mits daartoe een besluit met een vier/vijfde meerderheid in de VvE is genomen. In beide gevallen moet geborgd blijven dat de eigenaars onmiddellijk moeten kunnen betalen wanneer onderhoud nodig is.

Geld lenen voor groot onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen

De nieuwe regeling maakt ook duidelijk(er) dat VvE's geld kunnen lenen voor groot onderhoud of duurzaamheidsmaatregelen. Aandachtspunt is dat in beginsel slechts een normale meerderheid (de helft plus één) vereist is voor een besluit om een geldlening aan te gaan; daarom is het aan te bevelen om in het splitsingsreglement op te nemen dat voor een besluit over het aangaan van een geldlening een versterkte meerderheid wordt voorgeschreven. Is door de VvE eenmaal een lening aangegaan dan zijn de appartementseigenaars hoofdelijk verbonden en wordt de schuld verdeeld naar rato van het breukdeel van ieder appartementsrecht. Zo'n lening kan dus ingrijpende gevolgen hebben en dan ligt het voor de hand om de besluitvorming daarvoor aan te scherpen.

Resumerend

Er is voorzien in overgangsrecht: per 1 januari aanstaande hoeven VvE's die op dat moment nog geen reservefonds hebben, nog niet aan de eisen voldoen; daar hebben zij drie jaar de tijd voor. De VvE's mogen wel met onmiddellijke ingang geldleningen afsluiten.

De wet treedt formeel in werking met ingang van 1 januari 2018. Van belang is te beseffen dat de gemeente bij achterstallig onderhoud voortaan kan ingrijpen. De gemeente kan namelijk aan de kantonrechter een machtiging vragen om een VvE-vergadering bijeen te roepen; de gemeente kan in die vergadering voorstellen doen voor verbetering aan het onderhoud. Daarnaast kan de gemeente een VvE verplichten om een onderhoudsplan op te stellen én ook uit te voeren. Of dat in de praktijk een probaat middel is, blijft de vraag; als er geen geld is bij de bewoners dan blijft er een probleem. Verder geldt dat de wet niet van toepassing is voor gebouwen die uitsluitend uit niet-woningen bestaan. De praktijk leert dat voor dergelijke gebouwen geen behoefte is aan meer sturing ter zake van het beter functioneren van de VvE. Wel is nu ook voor VvE's van dergelijke gebouwen vastgelegd dat leningen kunnen worden gesloten. Naar verwachting wordt vóór 1 januari a.s. een nieuw modelreglement van splitsing door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie vastgesteld waarin de besproken wijzigingen zijn verwerkt.

Ons vastgoedteam staat klaar om u te adviseren over alle ins en outs van deze nieuwe wetgeving en ook over alle perikelen die spelen bij appartementsrechten.

Dentons is the world's first polycentric global law firm. A top 20 firm on the Acritas 2015 Global Elite Brand Index, the Firm is committed to challenging the status quo in delivering consistent and uncompromising quality and value in new and inventive ways. Driven to provide clients a competitive edge, and connected to the communities where its clients want to do business, Dentons knows that understanding local cultures is crucial to successfully completing a deal, resolving a dispute or solving a business challenge. Now the world's largest law firm, Dentons' global team builds agile, tailored solutions to meet the local, national and global needs of private and public clients of any size in more than 125 locations serving 50-plus countries. www.dentons.com.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.