1. Alt kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu ("TBK")'nun 322. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili kanun maddesinde;

Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

ifadesiyle açıklandığı üzere kiracı, kiralananda değişiklik yapmamak koşuluyla kullanım hakkını başka bir kiracıya verebilir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kiraya verebilmesi için yazılı rıza alınması gerekmektedir.

2. Alt kira sözleşmelerinde, asıl kiracı ile alt kiracı arasında bir kira sözleşmesi akdedilmiş olup kiraya veren ile alt kiracı arasında hiçbir hukuki ilişki kurulmamaktadır. Alt kira, esasen bir kira sözleşmesi olup kiracının tüm hak ve borçları alt kiracı için de geçerlidir. Örnek vermek gerekirse kiralananın kullanıma uygun olarak bulundurulmaması halinde alt kiracı ayıba karşı tekeffül hükmüne dayanabilir, yine kira bedelinin belirlenmesinde TBK md. 344 uygulanacaktır.

3. Adi kira sözleşmelerinde alt kira sözleşmesi kiraya verene zarar vermemek kaydıyla (asıl kira sözleşmesinde alt kira yasağına ilişkin hüküm bulunmaması halinde) yapılabilir. Zarar vermeden anlaşılması gereken kiralananın öngörülen kullanma amacı dışında yapılan değişikliklerin tamamıdır. Yine kiralananın asıl kiracıdan daha fazla kullanılması halinde de kiralanan şeyin zarar göreceği kabul edilmelidir. Doktrinde yer alan ağırlıklı görüşe göre alt kira sözleşmesinin süresi asıl kira sözleşmesi süresinden uzun olabilir, çünkü asıl kira sözleşmesi feshedildiğinde alt kira sözleşmesi de sona ereceğinden alt kira sözleşmesinin süresi önemli değildir. Zira alt kiracının kiralananı kullanma olgusu bağımsız bir hakka değil ve fakat münhasıran kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Konu hakkında Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2011/3-749 E. – 2012/50 K. ve 08.02.2012 tarihli ilamında; "Kiralayan belediyeye ait taşınmaz, dava dışı kiracı derneğe kiralanmış ve dava dışı kiracı tarafından da üçüncü kişi (alt kiracı) durumundaki davacıya kiralandığına göre, alt kiracı davacının kira ilişkisi, ancak kiracıya (kendisine kiralayan kiracıya) bağlı olarak varlığını sürdürecektir. Bu sebeple 2. kiracı (alt kiracı) durumundaki davacı, 1. kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını ona bağlı olarak kullanan durumunda olmakla; davalı kiralayan ile dava dışı kiracı dernek arasındaki kira ilişkisi sona erdiğinde alt kiracı durumundaki davacının kiracılığı da son bulacaktır.

Bu nedenle, davalı belediye ile dava dışı kiracı dernek arasındaki kira sözleşmesinin feshedilmesi sebebiyle alt kiracı olan davacının kiracılığı da, kendi akidi olan kiracı derneğe bağlı olarak son bulmuştur. Zira, kiralayan (davalı) ile alt kiracı (davacı) arasında sözleşmesel bağlantı bulunmamaktadır." hükmüyle alt kiracının kiralananı kullanma hakkının asıl kira sözleşmesi ile bağlı olduğu ifade edilmiştir.

4. TBK md. 322/2'ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira ile kullanım hakkının devri kiraya verenin yazılı rızasına tabiidir. Yazılı rıza alt kira sözleşmesi açısından geçerlilik şartıdır. Ancak yazılı rıza alt kira sözleşmesinin düzenlenme tarihinden sonra da verilebilir. Aile konutu niteliğinde olan bir yer aynı zamanda aile konutu niteliği taşıyorsa bu halde, kiraya verenin eşinin de alt kira için yazılı onay vermesi şarttır.

Sonuç olarak, kiraya veren alt kiracı ile arasında sözleşmesel hiçbir bağlantı yoktur. Bu nedenle alt kiracının ilk kiralayana karşı herhangi bir talep hakkına sahip olmamasına karşılık ilk kiralayanın ondan da kiralanana özen göstermesini isteme hakkı ve yetkisi bulunmaktadır. Alt kira sözleşmesi asıl kira sözleşmesinin süresi ile bağlı olup, asıl kira ilişkisi sona erdiğinde alt kiracı durumundaki kiracının da kiracılık sıfatı sona erer.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.