Bu sayımızda, ülkemiz ekonomisinde önemli bir paya sahip olan gayrimenkul sektörünü esas alarak bu sektör kapsamındaki uygulamaları yönlendiren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Yasası) pratiklerimiz arasında sayılan bir konuyu paylaşmak istedik.

Kentsel Dönüşüm Yasası gereğince 'riskli yapı' olarak tespit edilip yıkımı sağlanan ve arsa vasfını kazanan taşınmazların, yasada aranan 2/3 arsa payı çoğunluğunun aksine tüm maliklerin mutabakatı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilmesinden sonra, kötü niyetli arsa malikinin 'inşaat ruhsatı için verdiği muvafakatini geri alması' veya 'inşaat uygulamaları için sözleşmeye istinaden yetkilendirdiği vekilini azli' hallerinin sözleşme uygulamasına yansıması ve malikler/yüklenici aleyhine yarattığı sonuçlar hakkında bilgilendirmede bulunmanın belli ölçüde farkındalık yaratacağı ve sözleşme yapılması sürecinde belli tedbirlerin alınmasına hizmet edeceği kanaatindeyiz.

Bahse konu ihtimallerin sebep olacağı olumsuz sonuçların ortadan kaldırılabilmesi kapsamında yol gösterici olması niyetiyle genel olarak çözüm alternatiflerini sunacağız. Belirtmek gerekir ki, Kentsel Dönüşüm Yasa uygulaması birçok dinamiği içinde barındırıp her somut olayda ayrı bir değerlendirme gerektirdiğinden, açıklamalarımızın bilgilendirme, konu hakkında belli ölçüde algı oluşturma maksatlı kaleme alındığını söylemeliyiz.

ARSA MALIKININ MUVAFAKATI

Uygulamada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine bakıldığında genellikle, inşaat ruhsatı alındıktan sonra kabul edilen paylaşım esasına göre kat irtifakı tesis edilerek bağımsız bölümlerin ayrımının yapılacağı, düzenlenmektedir.

02.11.1985 tarihli ve 18916 mükerrer sayılı Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 'Yapı Ruhsatı İşleri' başlıklı 57. maddesine göre, '.... Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz. Yapı ruhsat ve eki projelere uygun olarak tamamlandığında yapı kullanma izni düzenlenmesi aşamasında veya süre uzatımına yönelik ruhsat işlemlerinde ayrıca bütün maliklerin muvafakati aranmaz. Sözleşmesine ve mevzuata uygun olarak devam eden inşaatlarda maliklerin tamamı başvurmadıkça ruhsat iptal edilemez. Maliklerin birinin ya da birkaçının değişmesi halinde de bu kurala uyulur. ...' düzenlenmesi getirilmiştir.

Buradan hareketle,

a. Malik inşaat ruhsatı alınmasına ilişkin muvafakatini verdikten sonra ve fakat inşaat ruhsatı alımından önce muvafakatini geri alabilmektedir, bu durumda ruhsat işlemleri durdurulacaktır.

b. Malikin inşaat ruhsatı alınmasına ilişkin muvafakati verdikten ve inşaat ruhsatı alımından sonra muvafakatini geri almasının hükmü bulunmamaktadır, kural olarak bunu aşmanın yolu idare mahkemesinde ruhsatın iptaline ilişkin dava açılmasıdır.

c. Hatalı olarak verilmesi halinde, ruhsatı veren İdarece bu ruhsatın geri alınması ya da iptal edilmesi mümkündür; bu şekilde İdarece tek taraflı iptal halinde ruhsat bakımından kazanılmış hakkı doğanların İdarece zararının tazmin edilmesi gerekmektedir. Fakat 'hatalı olarak' ibaresinden kasıt, 'açıkça mevzuata aykırı hareket edilmesi'dir. Hatalı olarak ibaresinin kapsamına 'malikin ruhsatın verilmesinden sonra muvafakatini geri aldığını beyan etmesi' dahil değildir.

ARSA MALIKININ KÖTÜNIYETI

Yazımızın başlığına konu edilen malikin kötü niyetli davranışları arasında sözleşmeye diğer tüm maliklerle birlikte tam bir mutabakat içinde imza atmasına, sözleşme ile sağladığı menfaat bakımından aleyhe hiçbir durum olmamasına, inşaat ruhsatı alımına muvafakat etmesine rağmen, inşaat ruhsatı verildikten sonra hiçbir somut ve hukuki bir gerekçesi olmadan vekilleri azledip sonrasında da muvafakatini geri aldığını bildirmesi, ayrıca kat irtifakı tesis edilmesi sürecinin işlemesine engel olmaya çalışmasıdır.

Uygulamada kanun ve doktrin, iş sahibinin verdiği vekaletnameyi geri almasını (ifanın gerçekleşmesi için gerekli hazırlık hareketlerini yapmamak) '-yapma borcunda- alacaklı temerrüdü' olarak nitelemekte ve bunun sonucu olarak 'sözleşmeden dönme' yani menfi zarar tazmini talebini mümkün (sözleşme masrafları, yapılan harcamalar) kılmaktadır, dolayısıyla kar kaybı kapsam dışında bırakılmaktadır. Doktrindeki azınlık görüş ise, vekaletname verilmesi sözleşmenin esaslı unsuru haline gelmiş ve buna rağmen azil var ise, işbirliği yapma borcuna aykırılık olduğu, bunun iş sahibinin vekaletnameyi geri almak suretiyle sözleşmenin feshi benzeri bir durum yarattığı ve yükleniciye tam tazminat hakkı vereceği şeklindedir. Bu yorum kâr kaybını da tazminat kapsamına dahil etmektedir.

VEKILIN AZLI KARŞISINDA KAT İRTIFAKI TESISI

Kötü niyetli malikin sözleşmeye rağmen kat irtifakı tesisi için yetkilendirdiği vekili azletmesi üzerine kat irtifakı tesisi işlemlerine bizzat iştirak etmesi gerekmektedir. Azlinin yanı sıra, yüklenicinin ve diğer maliklerin davetine rağmen kat irtifakı tesis işlemlerine iştirak etmemesi tazminat sorumluluğu doğurmaktadır. Fakat gerek yüklenici gerekse diğer malikler bakımından gerekli olan kat irtifakı tesisi işlemlerinin tamamlanması ve bağımsız bölümler üzerinde serbestçe tasarruf imkânının yaratılmasıdır. Yolu, sürece iştirak etmeyen malikin etkisiz hale getirilmesinin sağlanmasıdır.

Bu kapsamda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 'Kat İrtifakına Geçiş' başlıklı Ek 4. maddesini hatırlatmak yerinde olacaktır. Anılan maddeye göre, 'Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar verilir: a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiş olması, b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış olması, c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.'

Ayrıca doktrinde, alacaklı temerrüdünden ziyade, kötü niyetli malikin anılan davranışlarının (ifaya hazırlık hareketlerini yerine getirmeme) borçlu temerrüdü teşkil edeceği kabul edilerek bu kapsamdaki seçimlik haklardan 'aynen ifa + gecikme tazminatı' talebi kapsamında kâr kaybının tazmininin talep edilebileceği değerlendirilmektedir.

SÖZLEŞMENIN SONA ERMESI HALI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI UYGULAMASI

Sözleşmenin sona ermesi gündeme gelir ise, riskli yapı raporu ile yıktırılan yani Kentsel Dönüşüm Yasası gereği uygulama yapılan bir yer olduğundan, bu yasanın uygulaması gündeme gelecektir. Bu halde, kat malikleri kurulu toplantısı yapılacak, bu toplantıda arsa payının 2/3 arsa payına tekabül eden çoğunluk anlaşacağı yüklenici firmayı ve genel olarak anlaşma koşullarını kabul edecektir. Bu toplantının kararları toplantıya katılmayan veya katılıp da karara katılmayan 1/3 azınlığa tebliğ edilecek ve 15 gün içinde bu kararın kabul edilmesi Noter vasıtası ile ihtar edilecektir. Bu 15 günlük sürede olumlu bir gelişme olmaz ise, katılmayan kısmın payı diğer maliklere açık arttırma suretiyle satılacaktır, kat malikleri kurulu kararı, noter ihtarı ve benzeri belgelerle birlikte satış için idareye başvuruda bulunulacaktır. Bu başvurudan itibaren ilgili Bakanlık taşınmazın değer (metrekare bazında) tespitini yapacak ve maliklere açık arttırma günü ve saatini bildirecektir. Açık arttırma günü satışa çıkan taşınmaz payı en yüksek meblağı veren malike ihale edilecek aksi halde bedeli Bakanlıkça ödenmek suretiyle Hazine adına ihale edilecektir. Bu kısımda görülen en büyük risklerden biri, ihale sonrası komisyon kararı öncesi kötü niyetli malikin karara katıldığını beyan ederek ihalenin geçersiz kılınmasını sağlaması ve sonrasında farklı ihtimallerde sürecin işlemesine engel olmak suretiyle tarafları mağdur etmeye çalışmasıdır. Aylarca sürecek ve özellikle kentsel dönüşüm uygulaması bakımından bir neticeye varmayacak bir yöntem olabilecektir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.