Bilindiği üzere, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (“Kanun” veya “TBK”) bütün hükümleri 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmemişti. Kanun, Resmi Gazetede yayımlandıktan kısa bir süre sonra başta alışveriş merkezleri gibi büyük yatırımcılar, Kanun'un bazı hükümlerinin yapılan bu büyük yatırımları olumsuz etkileyeceğine dair talepleri üzerine 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. maddesiyle kiracısı Türk Ticaret Kanunu kapsamında tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiraları bakımından bazı hükümler Kanun'un yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile ertelenmişti.

Kanun'un işyeri kiralamaları bakımından ertelenen hükümleri 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girerek bu kiralamalarda da uygulama alanı bulduğundan bu yazımız ile iş yerleri içinde yürürlüğe girmiş maddeleri hatırlatacağız.

Kira İlişkisinin Devri – Madde 323

Erteleme döneminde sözleşme içinde yer alan özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla; kural olarak kiraya verenler ticari kiralamalarda herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmenin devrine yazılı rıza vermekten kaçınma hakkına sahipti.

Yürürlüğü ertelenen Madde 323'e göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yine işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaktadır.

Hal böyle iken, 01.07.2020 tarihinden itibaren ticari kiralamalarda kiraya verenler ancak haklı bir sebebin mevcudiyeti halinde bu yazılı rızayı vermekten kaçınabileceklerdir. Yine devreden kiracı söz konusu fıkranın yürürlüğe girmesi sonrasında, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve her halükarda 2 yıl süre ile devralanla birlikte sorumlu olmaya devam edecektir. 

Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi – Madde 325

Madde 325, kiracının, sözleşme süresinden önce kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetmesi durumunda, kira sözleşmesinin kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceğini düzenlemektedir. Ayrıca mevcut düzenleme kiracıya kira ilişkisini devralmaya hazır ve ödeme gücüne sahip bir kiracı da bularak sözleşmeyi erken fesih etme hakkını da tanımaktadır.

Erteleme döneminde, ticari kiralamalarda taraflar sözleşmede kiralananın erken tahliyesi halinde kiracının geriye kalan kira bedellerinin ne kadarlık bir bölümünden sorumlu olacağını serbestçe kararlaştırabilmektelerdi. Kiralananın erken tahliyesi halinde de, kiracı sözleşmede kararlaştırılan bu bedellerden sorumlu tutulmaktaydı. Öte yandan erken tahliyeye ilişkin sözleşme içinde özel bir düzenleme yer almıyor ise, bu kez de yargı kararlarına göre kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süreye istinaden kira bedelleri hesaplanmakta ve bu bedeller kiracıdan tahsil edilmekteydi.

01.07.2020 tarihinde yürürlüğe giren bu düzenleme yukarıda belirtilen yargı uygulamaları ile paralellik göstermektedir. Bahse konu düzenleme ile kiracı, kiralananı erken tahliye etmesi halinde, kiralananın benzer koşullar ile yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlı olarak borçlarını ödemek durumunda kalacaktır. Öte yandan kiracının, bu süre içerisinde kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

Maddenin 2. fıkrasında kiraya verenin, kiralananın tahliyesinden dolayı yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü olduğu ayrıca düzenlenmiştir.

Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi – Madde 331

Bilindiği üzere 818 sayılı Borçlar Kanunu'na göre sözleşmeyi fesheden taraf sözleşmenin diğer tarafına tam tazminatla yani zararının ve yoksun kaldığı karın tamamını ödemekle yükümlü olup, kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde bu tazminat bedeli altı aylık kira bedelinden az olamamaktadır (818 sayılı Borçlar Kanunu m. 264/II).

Yürürlüğü ertelenen 331. Maddesine göre taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebileceği; yanı sıra hakimin durum ve koşulları göz önüne alarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacağı düzenlenmiştir.

Esasen iki hüküm arasındaki fark, özellikle sözleşmeyi fesheden tarafın ödeyeceği tazminat bakımından kendini göstermektedir. Buna göre 01.07.2020 tarihi itibariyle ticari kiralamalarda sözleşmenin önemli sebeplerle feshedilmesi halinde, sözleşmeyi feshedenin ödeyeceği tazminatın miktarı hakim tarafından somut olayın özellikleri dikkate alınarak belirlenecektir. 

Bağlantılı Sözleşme – Madde 340

Kanun'un 340. Maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan kiracıyı borç altına sokan sözleşmeler bağlantılı sözleşme sayılarak kesin hükümsüz sayılmıştır.

Bağlantılı sözleşmeler ayrı bir sözleşme olarak yapılabileceği gibi, kira sözleşmesine bir yan edim yükümü olarak da eklenebilmektedir. Örneğin; kiralananla ilgili sigorta yapılmasının zorunluğu kılındığı hükümler bu kapsamda değerlendirilebilecektir. Erteleme dönemi özelinde ticari kiralamalarda sözleşme özgürlüğü kapsamında bu tür sözleşmeler kural olarak yapılabilmekteydi.

01.07.2020 tarihi itibariyle ticari kiralamalar bakımından da kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan kiracıyı borç altına sokan sözleşmeler kesin hükümsüz sayılacak; buna mukabil kira sözleşmesi geçerliliğini korumaya devam edecektir.

Kiracının Güvence Vermesi – Madde 342

Kanun'un 342. maddesi ile güvence bedeli, miktar olarak üç aylık kira bedeliyle sınırlandırılmış (m. 342/I) ve bunların para veya kıymetli evrak olması halinde bankaya yatırılması zorunlu hale getirilmiştir (m. 342/II). Yine madde düzenlemesi depozitonun iadesine ilişkin bir takım düzenlemeler içermektedir. Buna göre banka, depozitoyu ancak iki tarafın rızasına, kesinleşmiş bir icra takibine ya da kesinleşmiş mahkeme kararına göre iade edebilecektir.

Erteleme döneminde ticari kiralamalarda bu yönde bir sınırlama ve zorunluluk bulunmamaktaydı. Dolayısıyla burada sözleşme özgürlüğü çerçevesinde tarafların güvence bedelini miktar bakımından serbestçe belirlemelerine, güvence bedelinin bankaya yatırma zorunluluğu olmaksızın elden alınmasına ve kiraya verende kalmasına bir engel bulunmamaktaydı.

01.07.2020 tarihi itibariyle ticari kiralamalar bakımından da güvence bedelinin 3 (üç) aylık kira bedelini aşmaması ve güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılması halinde, işbu bedelin para olması halinde kiracı adına vadeli tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak olması durumunda da bir bankaya depo edilmesi gerekecektir.

Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı – Madde 343

Madde 343'e göre kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Mevcut düzenleme her ne kadar ticari kiralamalar bakımından ertelenmiş ise de; gerek mülga 6570 sayılı Kanun'un 9. maddesi; gerekse de yerleşik içtihatlar ile örtüşen bir hüküm olduğundan erteleme döneminde de uygulama kanun metninde yer aldığı gibi uygulanmıştır.

Kira Bedelinin Belirlenmesi – Madde 344

Ticari kiralamalar bakımından yürürlüğü ertelenen 344. maddesi uyarınca kira bedelinin Türk Lirası üzerinden belirlenen sözleşmelerde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak yıllık kira artışları, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceği düzenlenmiştir. Yine taraflar sözleşmede kira artış oranı belirlemiş olsalar dahi; belirlenen bu oran ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Belirlenen bu sınırlama, beş yıllık dönemler için geçerlidir. Dolayısıyla tararflar her beş yılda bir mahkemeye başvurarak, yeni kira bedelinin tespitini talep edebilir. Bu şekildeki bir talebe istinaden hakim, yeni dönem kira bedelini tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleyecektir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra ise taraflar mahkemeye başvurarak, rayiç bedelin tespitini talep edebilirler.

İlgili maddede geçen TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün 01.07.2020 tarihi beklenilmeksizin 01.01.2019 tarihinden itibaren kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kira sözleşmelerinin de yenilenmesinde uygulanacağı 7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile kabul edilmişti. İlgili maddenin diğer hükümleri de 01.07.2020 tarihi itibariyle ticari kiralamalar bakımından uygulama alanı bulmuştur.

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı – Madde 346

Kanun'un 346. maddesine ile kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği; özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde cezai şart ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağı düzenlenmiştir.

Erteleme döneminde ticari kiralamalar özelinde kiraya verenler kiracının kira bedellerini ödeme temerrüde düşmesi halinde, cezai şart ödeyeceğine veya ilgili kira dönemine ait kira bedellerinin tamamının muaccel hale geleceğine ilişkin kayıtları yer verilmekte ve bu düzenlemeler sözleşme serbesti çerçevesinde geçerli sayılmaktaydı.

01.07.2020 tarihi itibariyle kira bedellerinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart ödeneceği ya da kalan aylara ilişkin kira bedellerinin muaccel hale geleceğine ilişkin sınırlamalar şartlar, ticari kiralamalar bakımından da geçerli olacaktır.

Dava Sebeplerinin Sınırlılığı – Madde 354

Kanun'un 354. maddesi düzenlemesi uyarınca dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Yürürlüğü ertelenen maddelerden biri olan bu madde tahliye sebeplerinin sınırlı sayı ilkesine tabi olmasını öngören bir düzenlemedir. Erteleme döneminde ticari kiralamalarda taraflar sözleşme serbestisine dayanarak Kanun'da yer alan tahliye sebeplerine ek bir takım tahliye sebepleri de öngörmekteydi. 

01.07.2020 tarihi itibariyle ticari kiralamalar bakımından da tahliye sebeplerinin sınırlılığı ilkesi gereği Kanun'da öngörülmeyen bir sebebe dayanılarak kiracı tahliye edilemeyecektir.

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME 

Yukarıda başlıklar halinde açıkladığımız hükümler kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları bakımından da 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. Dolayısıyla ilgili hükümlerin 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girmesi ve kanunun ilgili hükümlerinin emredici nitelikte olması sebebiyle tarafların sözleşme serbestisi çerçevesinde kararlaştırdıkları düzenlemeler ancak bu emredici düzenlemelere aykırı olmadıkça geçerlilik taşıyacaktır.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.