Kırsal kesimden kentlere göçün artması ile birlikte kentsel nüfusta ciddi artışlar meydana gelmiş ve bu durum şehirleşmeyi de beraberinde getirmiştir. Yaşanan bu gelişmelerle birlikte, tek bir parsel üzerinde yapılan bloklar yetersiz kalmış ve birden fazla parsele yayılan projeler ortaya çıkmıştır. Uygulamada ortaya çıkan ve 634 sayılı Kanun'a tabi kabul edilmeyen birden fazla parsele yayılan yapıların hukuki bir zemine kavuşturulması ve yapı sakinlerinin mağduriyet yaşamaması amacıyla hareket eden ve meydana gelen bu değişim ve gelişmelere kayıtsız kalmayan kanun koyucu, 28.11.2007 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ("5711 sayılı Kanun") ile "toplu yapı" kavramını düzenlemiş ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ("634 sayılı Kanun") 9. bölümü olarak "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı düzenlemeler getirmiştir.
5711 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeler sonucunda toplu yapılar hukuki bir zemine kavuşturulmuş olmakla birlikte bu düzenlemeler uygulamadaki sorunlara çözüm olamamıştır.
634 sayılı Kanun'un 66. maddesi toplu yapı kavramını tanımlamıştır. Buna göre; "Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder."
Hükmün lafzından da anlaşıldığı üzere bir yapının toplu yapı olarak kabul edilebilmesi için; "bir veya birden fazla imar parseline yayılan, belirli bir onaylı yerleşim planı bulunan, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile yönetimleri açısından birbiriyle bağlantılı birden fazla yapı bulunması gerekmektedir. Kanun koyucu, yapıların birbiriyle bağlantılı olması hususunu dar yorumlamakta ve toplu yapı kapsamındaki tüm yapılar için tek bir yönetim planı bulunmasını aramaktadır.
Bilindiği üzere; 634 sayılı Kanun'un 28. maddesi uyarınca Yönetim planının ve Yönetim Planında sonradan yapılan değişikliklerin, kat mülkiyeti kütüğünün tapuya şerh edilmesi gerekmektedir. Bu şerh, teknik anlamda bir şerh olmayıp beyanlar hanesine işlenen bir belirtme niteliğindedir.
Toplu yapılarda da, toplu yapı kapsamında yer alan tüm yapılar için tek bir yönetim planı hazırlanmakta ve tapuya şerh edilmektedir. Yukarıda da değindiğimiz üzere, kanun koyucu toplu yapı kapsamındaki yapıların birbiriyle bağlantılı olması hususunda dar yorum yaptığından toplu yapı kapsamındaki yapılar için ayrı yönetim planları hazırlanamamakta, tek bir yönetim planı kapsamına alınmaktadır.
Yine aynı şekilde uygulamada, tapu müdürlükleri tarafından toplu yapı kapsamında tek bir yönetim planı şerhine izin verilmekte, başkaca bir yönetim planının tapuya şerhine imkan tanınmamaktadır. Bu durumun gerekçesi olarak da; toplu yapı kapsamındaki yapıların her biri için ayrı bir yönetim planı hazırlanmasının, kanunun aradığı birbirleriyle bağlantılı olma şartını zedeleyeceği ve ortadan kaldıracağı hususu gösterilmektedir.
Gerek kanun koyucunun iradesi gerekse tapu müdürlüklerinin uygulamaları, uygulamada ciddi sorunlara sebebiyet vermektedir. Zira günümüzde yapılan toplu yapılar konut blokları, ticari bloklar AVM'ler, eğlence ve spor tesisleri gibi nitelik itibariyle birbirinden oldukça farklı niteliğe sahip yapılardan oluşmakta ve nitelikleri bu denli farklı olan yapıların yönetim ihtiyaç ve beklentileri de birbirlerinden farklı olmaktadır. Bu nedenle, toplu yapı kapsamında yer alan her bir yapı kendine has koşul ve düzenlemeleri barındıran bir yönetim planına ihtiyaç duymaktadır. Ancak kanunun yorumu ve fiili uygulamalar sebebiyle bu yapılar için ayrı birer yönetim planı hazırlanamamakta ve tek bir yönetim planına tabi tutulmaktadır. Yönetim planlarının toplu yapının anayasası niteliğinde olması ve tüm kat maliklerini bağlayıcı nitelikte olması gibi hususlar göz önünde bulundurulduğunda toplu yapı kapsamındaki tüm yapıların tek bir yönetim planına tabi kılınması hatalıdır.
Tüm bunların yanı sıra, kanun koyucu yönetim planı değişikliklerinde nitelikli bir çoğunluk aramaktadır. Nitekim 634 sayılı Kanun'un 28. maddesi "Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır." hükmünü haizdir. Görüldüğü üzere kanun koyucu yönetim planı değişikliklerini tüm kat maliklerinin 5'te 4'ü gibi oldukça nitelikli bir çoğunluğun kararına bağlamıştır. Toplu yapı kapsamında bulunan kat maliklerinin sayıca fazla olması, kanunun aradığı çoğunluğun sağlanmasını zora sokmaktadır. Hal böyleyken, toplu yapı kapsamında yer alan tüm yapıların, tüm kat maliklerini bağlayan ve değiştirilmesi oldukça yüksek bir çoğunluğa tabi kılınan tek bir yönetim planına bağlanmış olması uygulamada kat malikleri için ciddi sorunlar ortaya çıkarabilmektedir. Bu sebeple, kanun koyucunun uygulamadaki sorunları dikkate alarak, toplu yapı kapsamında yer alan her bir yapının kendi yapıları ile ilgili hususları hüküm altına alacak ayrı bir yönetim planı düzenlenmesine imkan tanıması isabetli olacaktır.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
