Een makelaar is verplicht btw te voldoen aan de belastingdienst over het bedrag dat hij als vergoeding betaald krijgt. Echter, de btw wordt doorbelast aan de eindgebruiker: de consument. Tussen makelaren en hun opdrachtgevers ontstaan in de praktijk vaak geschillen over de overeengekomen courtage en de verschuldigde btw. De rechtbank Amsterdam heeft in dit kader op 11 oktober 2019 een interessante uitspraak gedaan. De achtergrond van het geschil is als volgt.

Een eigenaar van een appartement sluit een overeenkomst met een makelaar op grond waarvan de makelaar zich verplicht de eigenaar in contact te brengen met potentiële huurders. Het doel is om zo snel mogelijk een huurovereenkomst tussen de eigenaar en een potentiële huurder te sluiten. In de overeenkomst staat dat de courtage 8% van de jaarlijkse huurprijs bedraagt, met een minimum van €800,00. Ook staat (verderop) in de overeenkomst van opdracht dat alle bedragen exclusief btw zijn en dat de algemene voorwaarden van de makelaar van toepassing zijn op de overeenkomst. In de algemene voorwaarden staat ook opgenomen dat alle prijzen exclusief btw zijn.

Uiteindelijk vindt de makelaar een huurder die het appartement gaat huren tegen een huurprijs van €1.350,00 per maand en een maandelijkse vergoeding voor de stoffering van €50,00 per maand. Als de huurovereenkomst is getekend, stuurt de makelaar een factuur aan de eigenaar van €1.626,24. Hierin staat dat een bedrag van €1.344,00 aan courtage in rekening is gebracht en dat dit bedrag is verhoogd met 21% aan btw.

De eigenaar betaalt het bedrag aanvankelijk in zijn geheel. Later geeft hij echter aan de in rekening gebrachte btw terug te willen ontvangen, omdat de btw volgens hem nooit is overeengekomen. De eigenaar meent dat hij, als consument, zou zijn misleid. Hij vindt dat de makelaar misleidend zou hebben gehandeld door essentiële informatie, namelijk de in rekening te brengen btw, weg te laten.

De makelaar herkent zich niet in de aantijgingen. Hij geeft aan dat zowel in de overeenkomst als in de algemene voorwaarden staat vermeld dat de bedragen exclusief btw zijn. Los daarvan stelt de makelaar ter discussie of de eigenaar wel een "consument" is en een beroep op wettelijke (consumenten)bescherming toekomt (daarop had de opdrachtgever namelijk in rechte een beroep gedaan), omdat hij een woning verhuurt die niet door hemzelf bewoond wordt en hij een zo hoog mogelijke marktprijs nastreeft.

Allereerst buigt de kantonrechter zich over de vraag of deze eigenaar/verhuurder kwalificeert als een consument. Naar het oordeel van de kantonrechter dient de eigenaar te worden aangemerkt als een consument, aangezien hij een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Van belang daarbij is dat de eigenaar het appartement eerst zelf heeft bewoond, geen ondernemer is, niet werkzaam is in de onroerend goed sector, dat hij niet eerder een pand heeft verhuurd en ook geen andere panden verhuurt.

Dan de vervolgvraag. Naar het oordeel van de kantonrechter is de handelwijze van de makelaar door een percentage aan courtage overeen te komen, waarover vervolgens nog btw wordt gerekend, als een oneerlijke handelspraktijk (in de zin van 6:193e sub c BW) aan te merken. Door de eigenaar geen volledige duidelijkheid te verschaffen over het aan courtage inclusief btw in rekening te brengen tarief, heeft de makelaar essentiële informatie aan de eigenaar over het in rekening te brengen percentage aan courtage, weggelaten. Eerst wordt immers een percentage genoemd van 8% en later in de overeenkomst wordt verwezen naar een verhoging met de btw. Door de eigenaar op dit punt niet volledig te informeren heeft de makelaar de eigenaar niet de gelegenheid geboden een goed besluit over de transactie te nemen en heeft de makelaar zich schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk, aldus de kantonrechter. Een doelmatige, evenredige en afschrikwekkende sanctie op deze handelwijze van de makelaar is volgens de kantonrechter dat wordt vastgesteld dat de eigenaar slechts tegen het courtage percentage van 8% met de makelaar heeft gecontracteerd. Hierbij is in aanmerking genomen dat de makelaar de verder in de overeenkomst opgenomen werkzaamheden heeft verricht, zodat aanleiding bestaat de tussen partijen gesloten overeenkomst slechts gedeeltelijk te vernietigen in die zin dat de makelaar enkel de in rekening gebrachte btw aan de eigenaar dient terug te betalen. De appeltermijn bedraagt drie maanden en is nog niet verstreken. De makelaar in kwestie heeft echter aangegeven niet in hoger beroep te zullen gaan. Dit heeft tot gevolg dat de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam vaststaat.

Kortom: een makelaar moet bij het benoemen van de courtage expliciet vermelden dat daarnaast btw verschuldigd is. Alle bedragen die een opdrachtgever moet voldoen, moeten duidelijk vermeld worden, zodat de consument alle informatie heeft om een weloverwogen besluit te nemen en de makelaar achteraf niet met een 'gat' in zijn budget komt te zitten.

Dentons is the world's first polycentric global law firm. A top 20 firm on the Acritas 2015 Global Elite Brand Index, the Firm is committed to challenging the status quo in delivering consistent and uncompromising quality and value in new and inventive ways. Driven to provide clients a competitive edge, and connected to the communities where its clients want to do business, Dentons knows that understanding local cultures is crucial to successfully completing a deal, resolving a dispute or solving a business challenge. Now the world's largest law firm, Dentons' global team builds agile, tailored solutions to meet the local, national and global needs of private and public clients of any size in more than 125 locations serving 50-plus countries. www.dentons.com.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.