ÄNDERUNGEN 2023

Das neue Jahr 2023 bringt einige wichtige Gesetzesänderungen für die Immobilienbranche mit sich, die Ihre Aufmerksamkeit verlangen. In unserem Real Estate Update werfen wir einen Blick auf ausgewählte Gesetzesänderungen, die bereits in Kraft getreten sind oder wahrscheinlich kommen werden.

WEITERE INFORMATIONEN

1. GAS UND STROMPREISBREMSE

Ab dem 1. März 2023 gelten rückwirkend zum 1. Januar 2023 und befristet bis zum 30. April 2024 die sogenannten Gas- und Strompreisbremsen, die für Entlastungen von Privaten und Unternehmen im Hinblick auf ihre Energiekosten sorgen sollen. Der Gesetzgeber hat unterschiedliche Verbrauchskontingente für Gas und Strom bestimmt, die Private und Unternehmer preisvergünstigt beziehen können.

a) Wirkungsweise der Gas- und Strompreisbremse

Private Haushalte und Unternehmen mit einem Verbrauch von bis zu 1,5 Mio. kWh Gas oder Fernwärme erhalten 80 % ihres prognostizierten Jahresverbrauchs zu einem garantierten Bruttoarbeitspreis von 12 ct pro kWh (Gas) bzw. 9,5 ct pro kWh (Wärme). Für einen Verbrauch oberhalb dieser Kontingente gilt der jeweils mit dem Versorger vertraglich vereinbarte Preis. Der prognostizierte Jahresverbrauch wird auf Grundlage des Jahresverbrauchs ermittelt, der der monatlichen Abschlagszahlung für September 2022 zugrunde lag.

Großverbraucher mit einem Gas- oder Wärmeverbrauch von mehr als 1,5 Mio. kWh im Jahr erhalten 70 % ihres Gas- bzw. Wärmeverbrauchs bezogen auf ihren Verbrauch im Jahr 2021 zu einem garantierten Netto-Arbeitspreis von 7 ct pro kWh (Gas) bzw. 7,5 ct pro kWh (Wärme).

Die Strompreisebremse verhält sich ähnlich wie die Gaspreisbremse: Private Haushalte und Unternehmen, die weniger als 30.000 kWh Strom im Jahr verbrauchen, erhalten 80 % ihres bisherigen Stromverbrauchs zu einem garantierten Bruttoarbeitspreis von 40 ct pro kWh. Großverbraucher mit einem Stromverbrauch von mehr als 30.000 kWh im Jahr erhalten ein Kontingent von 70 % ihres bisherigen Stromverbrauchs zu einem garantierten Nettoarbeitspreis von 13 ct pro kWh. Für jede Kilowattstunde, die über die Kontingente verbraucht wird, gilt der vertraglich vereinbarte Preis.

b) Umsetzung in Mietverhältnissen

Hat der Vermieter einen Versorgungsvertrag über Gas bzw. Fernwärme und/oder Strom im Hinblick auf ein Mietobjekt abgeschlossen und legt er die entsprechenden Kosten auf den Mieter um, so hat der Vermieter die durch die Strom- und Gaspreisbremsen erhaltene Entlastung in der Heiz- bzw. der Nebenkostenabrechnung für die laufende Abrechnungsperiode zu berücksichtigen und an den Mieter weiterzugeben. Die Höhe der Entlastung sowie der auf den Mieter entfallenden Anteil sind mit der Abrechnung für die jeweilige Abrechnungsperiode gesondert auszuweisen. Ggfs. hat der Vermieter auch die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen anzupassen.

Versorger haben ihre Vertragspartner bis zum 28. Februar 2023 unter anderem über die bisherige und die ab dem 1. März 2023 vorgesehene Höhe der Abschlagszahlung zu informieren und weitere Einzelheiten der Entlastung, insbesondere den vereinbarten Bruttoarbeitspreis pro kWh, den Referenzpreis, die Höhe des Entlastungskontingents und den individuellen Entlastungsbetrag, mitzuteilen. Für den Fall, dass Vermieter einen Versorgungsvertrag für ein Mietobjekt abgeschlossen haben und die entsprechenden Kosten auf die Mieter umlegen, sind Vermieter nach Erhalt der Informationen verpflichtet, ihre Mieter unverzüglich in Textform über Ursprung, Höhe und Laufzeit der Entlastung sowie über deren Berücksichtigung in der Betriebskostenabrechnung zu unterrichten. Bislang ist nicht ganz klar, wie Vermieter ihren Informationspflichten nachkommen können. Die Bundesregierung plant daher, kurzfristig Musterschreiben für die erforderlichen Mitteilungen zur Verfügung zu stellen. In jedem Fall ist mit erhöhtem Asset Management Aufwand zur Information der Mieter, Prüfung und Abwicklung der Nebenkosten sowie Erstellung der Nebenkostenabrechnung zu rechnen.

2. CO2-ABGABE

Zum neuen Jahr ist das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten in Kraft getreten. Das Gesetz zielt auf eine Senkung des Kohlendioxidausstoßes ab und soll Anreize für Immobilieneigentümer schaffen, ihre Immobilien energetisch zu sanieren. Dies soll im Bereich der Mietimmobilien dadurch erreicht werden, dass die auf die Wärme- und Warmwasserversorgung des Mietobjekts anfallende CO2-Abgabe nicht mehr nur alleine vom Mieter getragen, sondern vielmehr zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird. Während bei Wohnimmobilien ein Stufenmodell zum Tragen kommt, werden die Kosten bei Nichtwohngebäuden zunächst zu gleichen Teilen zwischen Mieter und Vermieter geteilt bis auch hier ein für 2025 geplantes Stufenmodell angewendet werden soll. Bei Wohngebäuden wird der Anteil des vom Vermieter zu tragenden Kohlendioxidpreises anhand des spezifischen Kohlendioxidausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche ermittelt, der sich aus dem Zustand des Objekts und dem Verbrauch ergibt. Es gilt im Grundsatz, dass der vom Vermieter zu tragende Teil an der CO2-Abgabe umso höher ausfällt, je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes ist.

Für weitere Informationen zur Co2-Abgabe empfehlen wir Ihnen unseren Newsletter vom 2. Dezember 2022 AB 1.1.2023 HABEN VERMIETER CO2-KOSTEN MITZUTRAGEN", der das Thema detailliert behandelt.

3. ÜBERARBEITETE BUNDESFÖRDERUNG FÜR EFFIZIENTE GEBÄUDE (BEG)

Erste Grundsätze der überarbeiteten Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sind mittlerweile bekannt, die sich vorrangig auf die Sanierung, mitunter aber auch auf den Neubau von Objekten beziehen.

Anders als ursprünglich geplant endete die Neubauförderung EH40-Nachhaltigkeit" nicht zum 31. Dezember 2022, sondern wird bis zum 28. Februar 2023 verlängert. Bis dahin werden die noch vorhandenen Fördergelder an Antragsteller vergeben, die ihren Antrag bis zum 31. Dezember 2022 eingereicht haben. Von den im April 2022 zur Verfügung gestellten Fördermitteln in Höhe von 500 Millionen Euro waren Ende Oktober noch circa 160 Millionen Euro verfügbar. Zum 31. März 2023 soll es einen Neustart für die Förderung von Neubauten geben, die stärker auf den CO2-Ausstoß eines Gebäudes abstellt. Hierfür wird die Neubauförderung als viertes Teilprogramm der BEG aus den bisherigen Richtlinien ausgegliedert und unter der Richtlinie "Kfn – Klimafreundlicher Neubau" neu geregelt. Die Zuständigkeit für das Förderprogramm wechselt von dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) auf das Bundesbauministerium (BMWSB).

Während es eine Richtlinie für den klimafreundlichen Neubau bislang noch nicht gibt, wurden am 30. Dezember 2022 die Richtlinien für die BEG betreffend die Sanierung und den Ersterwerb nach erfolgter Sanierung (Wohngebäude und Nichtwohngebäude) bekanntgemacht, die am 1. Januar 2023 in Kraft getreten sind. Voraussetzung für die Förderung gemäß den Richtlinien ist unter anderem, dass das geförderte Gebäude für zehn Jahre zweckentsprechend genutzt bzw. bei Weiterveräußerung der Erwerber auf die Förderung, die Nutzungspflicht, das Verschlechterungsgebot sowie die energetische Qualität des Gebäudes hingewiesen und zur Einhaltung der Fördervoraussetzungen verpflichtet wird. Außerdem ist die Förderung eines Ersterwerbs nach erfolgter Sanierung nur innerhalb von zwölf Monaten nach Bauabnahme möglich und muss bereits vor Abschluss des Kaufvertrages beantragt worden sein. Eingeführt wurde ferner ein neuer Bonus für die Serielle Sanierung", der bei einer Sanierung zum Effizienzhaus 55 oder 40 zusätzlich in Anspruch genommen werden kann. Serielles Sanieren bedeutet die energetische Sanierung von bestehenden Gebäuden unter Verwendung abseits der Baustelle vorgefertigter Fassaden- bzw. Dachelemente einschließlich damit verbundener Anlagentechnik.

4. NEUE REGELUNG FÜR PHOTOVOLTAIK-ANLAGEN

Bereits am 30. Juli 2022 hat der Bundestag das neue Erneuerbare-Energien-Gesetz (kurz: EEG) verabschiedet, das den Ausbau von erneuerbaren Energien fördern soll. Während die EEG-Umlage bereits gestrichen wurde, sind einige weitere Regelungen erst zum 1. Januar 2023 in Kraft getreten. Unter anderem sind die Vergütungssätze für Eigenversorgungsanlagen auf 8,2 ct pro KWh (bei bis zu 10 kWp Leistung) und bei Volleinspeisungen auf 13 ct pro kWh bei bis zu 10 kWp Leistung angehoben worden. Außerdem kann bei allen ab dem 1. Januar 2023 neu errichteten PV-Anlagen die volle Leistung ins Netz eingespeist werden.

5. REFORM DER INDEXMIETEN IM WOHNRAUMMIETRECHT?

Der Bundesrat fordert eine Reform der Indexmieten bei Wohnraummietverhältnissen. Die Inflation wirke sich doppelt auf die Wohnkosten aus, da Mieter zum einen insbesondere hohe Kosten für Energie und Heizung aufbringen und zum anderen mit deutlichen Mieterhöhungen entsprechend der Inflationsrate bei Vorhandensein einer mietvertraglichen Indexierungsklausel rechnen müssten. Der Ruf nach Reformen kommt vor allem aus Hamburg und Bayern. Eine von Hamburg angeregte Deckelung des jährlichen Mietanstiegs auf 3,5 % p.a. fand im Bundesrat jedoch keine Mehrheit.

Der Bundesjustizminister wurde nun aufgefordert, sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob und wenn ja, in welcher Form Indexmieten im Wohnraummietrecht einer Reform bedürfen.

In diesem Zusammenhand stellt sich ferner die Frage, ob Städte und Gemeinden einen qualifizierten Mietspiegel anhand eines anderen Maßstabs als dem Verbraucherpreisindex anpassen können. Erste Stimmen des Bundesjustizministers deuten darauf hin, dass das Bundesjustizministerium dem Vorschlag eher kritisch gegenübersteht. Eine Entscheidung zum Umgang mit Indexmieten dürfte noch in diesem Jahr zu erwarten sein. Ob und inwieweit dies auch die Vermieter von Gewerberäumen betrifft, bleibt jedoch fraglich.

6. MIETSPIEGELREFORM

Das Gesetz zur Reform des Mietspiegels ist bereits seit dem 1. Juli 2022 in Kraft. Zum 1. Januar 2023 müssen die ersten Verpflichtungen von den Städten und Gemeinden erfüllt werden. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind verpflichtet, einen einfachen Mietspiegel zu erstellen. Für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels bleibt Zeit bis zum 1. Januar 2024. Während der einfache Mietspiegel lediglich eine Sammlung der ortsüblichen Vergleichsmieten ist, wird der qualifizierte Mietspiegel anhand wissenschaftlicher Grundsätze erstellt und behördlich anerkannt. Den Mietspiegeln kommt bei Mieterhöhungsverlangen im Wohnraummietrecht eine entscheidende Rolle zu.

7. STEUERRECHTLICHE ÄNDERUNGEN

Auch aus steuerrechtlicher Sicht sind im Hinblick auf die Immobilienwirtschaft einige Änderungen im Jahr 2023 zu beachten.

a) Grundsteuerneuberechnung

Wie bereits in unserem Newsletter zum Beginn des letzten Jahres ausgeführt, wird die Grundsteuer neu berechnet. Die Frist für die Abgabe der Feststellungserklärung der Immobilieneigentümer wurde bis zum 31. Januar 2023 verlängert. Ursprünglich sollte die Frist am 31. Oktober 2022 enden. Allerdings waren Anfang Oktober erst etwa ein Viertel der Erklärungen eingereicht. Es kam im Zusammenhang mit der Erklärung unter anderem zu technischen Problemen, die schließlich dazu geführt haben, dass die Bundesländer eine Verlängerung der Frist forderten.

b) Grunderwerbsteuer in Sachsen und Hamburg

Die Grunderwerbsteuer muss jeder Immobilienerwerber bei einer Immobilientransaktion als Kaufnebenkostenposition einpreisen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich und im Grundsatz abhängig von der Höhe des Kaufpreises. Zum 1. Januar 2023 wurde der Steuersatz im Freistaat Sachsen von 3,5 % auf 5,5 % angehoben. In Hamburg gilt ab dem 1. Januar 2023 ebenso ein Grunderwerbsteuersatz von 5,5 %. Die neuen Werte finden im Grundsatz Anwendung auf alle Grundstückserwerbsvorgänge, die ab dem 1. Januar 2023 beurkundet werden.

c) Lineare Abschreibung: Satz von 2 % auf 3 % erhöht

Nachdem der Bundesrat dem Jahressteuergesetz 2022 zugestimmt hat, wurde der Satz für die lineare Abschreibung für neu gebaute Wohngebäude von 2 % auf 3 % erhöht. Die Maßnahme gilt für alle ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellten Wohngebäude. Für Bestandsgebäude oder Gewerbeimmobilien findet die erhöhte Abschreibung keine Anwendung.

d) Erbschaft von Immobilien wird teurer

Das Jahressteuergesetz 2022 hat als weitere Neuerung dazu geführt, dass in vielen Fällen bei der Vererbung von Immobilien höhere Erbschaftsteuern fällig werden. Dies hängt mit einer Erhöhung des sog. Sachwertfaktors zusammen, der der Veränderung der Marktlage im Immobiliensektor Rechnung tragen soll. Die Freibeträge sind allerdings nicht erhöht worden. In Bayern gibt es derzeit Bestrebungen gegen diese Änderung gerichtlich vorzugehen. Inwieweit diese Bestrebungen durchgesetzt werden oder Aussicht auf Erfolg haben, bleibt abzuwarten.

8. UNSER FAZIT

Klimaschutz auf der einen Seite und Inflation durch erheblich gestiegene Energiekosten auf der anderen Seite sind die zwei großen Treiber für bereits in Kraft getretene und wahrscheinlich kommende Gesetzesänderungen in diesem Jahr, die die Immobilienbranche betreffen. So soll nach dem Willen des Gesetzgebers mit der Partizipation des Vermieters an den Kohlendioxidkosten für die Wärme- und Warmwasserversorgung ebenso eine Reduzierung von Treibhausgasen erreicht werden wie mit der Neuausrichtung der BEG im Hinblick auf Neubauten. Die erheblich gestiegenen Energiekosten von Verbrauchern und Unternehmern haben unter anderem bereits zur Einführung der Gas- und Strompreisbremse geführt und bedingen nun eine Diskussion um eine etwaige Reform der Indexmiete im Wohnraummietrecht. Ob und wenn ja, welche Änderungen sich hierzu in diesem Jahr ergeben könnten, ist aktuell noch offen.

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