De relatie tussen een makelaar en zijn opdrachtgever wordt beheerst door boek 7 BW. Het gaat immers om een overeenkomst van opdracht, meer in het bijzonder is vaak sprake van een bemiddelingsopdracht. Een makelaar mag in beginsel afgaan op de informatie van zijn opdrachtgever. Toch moet een makelaar er voor waken dat alles "voor zoete koek" door hem of haar wordt aangenomen. Onlangs begaf een verkopend makelaar zich op glad ijs, ondanks dat kopers door een aankopend makelaar werden bijgestaan. Het volgende was er aan de hand:

Een verkopend makelaar had van twee erfgenamen de opdracht gekregen om de woning van hun overleden moeder te verkopen. De verkopend makelaar had van de verkopers begrepen dat het dak van de woning twee jaar terug zou zijn vernieuwd, en was er hierbij van uitgegaan dat het dak tijdens die vernieuwing ook geïsoleerd zou zijn. Dit had hij dan ook aan de geïnteresseerde kopers doorgegeven bij de bezichtiging. Bij de bezichtiging gaf de makelaar echter ook aan dat hij zijn dossier over de te koop staande woning nog niet op orde had. Hij zal hebben gedacht: eerlijkheid duurt het langst...

Bij de verkoop was ook gebruik gemaakt van de (standaard) vragenlijst en in de koopovereenkomst was uitdrukkelijk vermeld dat de vragenlijst tot de koopovereenkomst behoorde. In deze vragenlijst stond opgenomen dat het niet bekend was of het dak tijdens de bouw was geïsoleerd, en dat ook niet bekend was of het dak daarna nog was geïsoleerd. Dit antwoord stond dus haaks op de mededeling van de verkopend makelaar tijdens de bezichtiging, maar deed bij kopers geen bel rinkelen.

Na koop van de woning bleek – je verwacht het al – dat het dak toch niet was geïsoleerd en de kopers stelden de verkopers en verkopend makelaar vervolgens aansprakelijk wegens non-conformiteit en dwaling. Hierbij vorderden de kopers een schadevergoeding van € 42.500,-. Dit bedrag zou kennelijk gelijk zijn aan de kosten van het alsnog isoleren van het dak volgens opgave van hun aannemer.

In de procedure komt de rechter de kopers slechts ten dele tegemoet. Het oordeel van de rechter laat zich als volgt samenvatten:

Door kopers is betwist dat de vragenlijst ten tijde van ondertekening van de koopovereenkomst daarbij gevoegd was. Het was naar het oordeel van de rechter de verantwoordelijkheid van de kopers geweest om naar de vragenlijst te vragen bij het tekenen van de koopovereenkomst. Niet duidelijk is geworden of de vragenlijst daadwerkelijk ontbrak. De verkopend makelaar verklaarde dat de vragenlijst wel aanwezig was ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst. Door niet om de vermeend ontbrekende vragenlijst te vragen en door bij het ondertekenen van de koopovereenkomst geen voorbehoud te maken met betrekking tot de inhoud hiervan, hebben de kopers het risico genomen dat in de vragenlijst andere informatie (over de dakisolatie) was opgenomen dan dat hij hen bekend was.

Ook speelde mee dat de kopers de woning voor de markt uit wilden kopen. Dit brengt naar het oordeel van de rechter met zich mee dat de kopers extra voorzichtig hadden moeten zijn. Zij hadden niet zomaar moeten afgaan op de enkele mededeling van de makelaar, maar zij hadden zelf onderzoek moeten doen naar de isolatie van het dak (als dat voor kopers zo belangrijk was). Gezien al het bovenstaande kwam de rechter tot het oordeel dat er in ieder geval geen sprake was van non-conformiteit van de woning.

Wat betreft de vordering die gebaseerd was op dwaling achtte de rechter het aannemelijk dat de kopers op grond van de mededeling van de makelaar hadden aangenomen dat het dak was geïsoleerd. Doordat zowel de makelaar als de kopers van de onjuiste veronderstelling waren uitgegaan, was er sprake van wederzijdse dwaling.

De dwaling werd deels toegerekend aan de makelaar, omdat hij uitging van informatie van de verkopers over de aanwezigheid van dakisolatie, zonder dit te verifiëren. Daarnaast had de makelaar na het lezen van het vragenformulier de kopers niet geïnformeerd dat hij hen wellicht verkeerd had geïnformeerd. Evenmin heeft de verkopend makelaar zich toen tot zijn opdrachtgever gewend.

Gelukkig kon de verkopend makelaar nog wel terugvallen op de mededeling aan kopers dat hij zijn dossier niet op orde had. Verder had de makelaar van de kopers, dus niet de verkopend makelaar, hen moeten behoeden voor het ondertekenen van een koopovereenkomst zonder de bijbehorende vragenlijst door te nemen.

Uiteindelijk kwam de rechter tot het oordeel dat de fouten van de kopers zwaarder wogen dan de fout die verkopend makelaar had gemaakt. Dit resulteerde in de volgende verdeling: 1/3e van de schade kwam voor rekening van de verkopers en 2/3e voor rekening van de kopers. Datzelfde bedrag werd in de vrijwaringszaak tussen de verkopers en de verkopend makelaar doorgelegd aan de makelaar. Overigens was de rechter van mening dat €42.500,- voor het isoleren van een dak wel erg guitig was. De rechter achtte € 24.000,- een meer acceptabel bedrag voor het isoleren van het dak, waarvan de makelaar na schuldverdeling dus € 8000,- diende op te hoesten.

Welke les kunnen wij uit deze uitspraak trekken? Wees alert op de mededelingen van de opdrachtgever en verifieer eventuele aannames die je als makelaar doet. Zorg er bovendien voor dat de vragenlijst die is ingevuld door de opdrachtgever nauwkeurig wordt doorgenomen, om te bezien of er allicht in het voortraject verkeerde of onjuiste informatie is uitgewisseld en handel er vervolgens naar!

Dentons is the world's first polycentric global law firm. A top 20 firm on the Acritas 2015 Global Elite Brand Index, the Firm is committed to challenging the status quo in delivering consistent and uncompromising quality and value in new and inventive ways. Driven to provide clients a competitive edge, and connected to the communities where its clients want to do business, Dentons knows that understanding local cultures is crucial to successfully completing a deal, resolving a dispute or solving a business challenge. Now the world's largest law firm, Dentons' global team builds agile, tailored solutions to meet the local, national and global needs of private and public clients of any size in more than 125 locations serving 50-plus countries. www.dentons.com.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.