Расчет доли недвижимого имущества в активах компании для целей налога у источника
20 ноября 2019 года Федеральная налоговая служба выпустила важное письмо № СД-4-3/23559@ (далее – «Письмо»), в котором впервые был изложен системный подход к расчету доли недвижимого имущества в активах компании, доли или акции которой являются предметом сделки (для целей применения положений пп. 5 п.1 ст. 309 НК РФ). При этом акцент был сделан не только на прямом, но и на косвенном владении такой недвижимостью (через владение долями или акциями в дочерних обществах).
В частности, в Письме регулируются следующие моменты:
- Перечень объектов недвижимости, включаемых в расчет: все объекты недвижимого имущества, признаваемые таковыми согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, в том числе объекты незавершенного строительства.
- Стоимость недвижимости: балансовая (т.е. за вычетом амортизации, если применимо).
- Отчетность, по которой следует считать долю недвижимости в активах: финансовая отчетность, дата составления которой является ближайшей по отношению к дате определения доли недвижимости в активах компании.
- Порядок расчета доли: предложены формулы расчета доли недвижимости для ситуаций прямого и косвенного владения недвижимостью, приведен пример расчета.
Вместе с тем в Письме есть ряд моментов, требующих дальнейшего уточнения и развития.
Так, в качестве основного показателя при расчете доли недвижимости в косвенном владении общества используется балансовая стоимость вложений в капитал дочернего общества. Использование этого показателя является крайне неоднозначным, поскольку он никаким образом не связан ни с долей участия в дочернем обществе, ни с балансовой стоимостью недвижимости такого дочернего общества. Вполне вероятна ситуация, при которой балансовая стоимость вложений материнской компании в уставный капитал дочерней (100% доли) составит 10 000 рублей, в то время как стоимость активов материнской компании составит 1 000 000 рублей. Даже если все активы дочерней компании представлены исключительно недвижимым имуществом, то для материнской компании доля этой недвижимости (косвенное владение) не превысит 1% (10 000 / 1 000 000), что, очевидно, экономически некорректно и приведет к дискриминации тех холдингов, которые финансировали свои дочерние общества преимущественно через вклад в уставный капитал, по сравнению с теми, которые предпочли иные формы финансирования.
Кроме того, Письмо не содержит комментариев в отношении включения/ невключения в состав активов каждого из обществ (участвующих в расчете) сумм внутригрупповой дебиторской задолженности, которая не является реальным активом для группы, и ее включение в расчет может привести к искажению итоговых показателей.
Есть в Письме и другие моменты, проработка которых очевидно потребуется.
Резюмируя, мы полагаем, что при всей спорности изложенного в Письме подхода, он является единственным на сегодняшний день «официальным» подходом к расчету доли недвижимости в активах компаний для целей применения пп. 5 п. 1 ст. 309 НК РФ. Мы рекомендуем учитывать этот подход при планировании сделок по приобретению компаний, владеющих недвижимым имуществом в РФ.
About Dentons
Dentons is the world's first polycentric global law firm. A top 20 firm on the Acritas 2015 Global Elite Brand Index, the Firm is committed to challenging the status quo in delivering consistent and uncompromising quality and value in new and inventive ways. Driven to provide clients a competitive edge, and connected to the communities where its clients want to do business, Dentons knows that understanding local cultures is crucial to successfully completing a deal, resolving a dispute or solving a business challenge. Now the world's largest law firm, Dentons' global team builds agile, tailored solutions to meet the local, national and global needs of private and public clients of any size in more than 125 locations serving 50-plus countries. www.dentons.com.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
