7194 sayılı Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na ("Kanun") 42. ve devamı maddeleri eklenmek suretiyle Değerli Konut Vergisi ("DKV") olarak adlandırılan yeni bir vergi düzenlemesi getirilmiştir. Bu yeni vergi düzenlemesi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ("TKGM") tarafından mükelleflere gönderilmeye başlanan taşınmaz değerleme bildirimleri ile birlikte gündeme bomba gibi düştü. Hayatımıza yeni giren DKV ile ilgili olarak bilgi sahibi olunması için sorular halinde aşağıda dikkatlerinize sunulan bilgi notunu hazırladık.

DEĞERLİ KONUT VERGİSİNİN KONUSU NEDİR?

Kanun'un 42. Maddesinde, Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan, bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değeri 5.000.000,- Türk lirası ve üzerinde olanların DKV'ye tabi olacağı düzenlenmiştir.

Yani yeni düzenlemeye göre Tapu Sicil Müdürlüğü nezdinde mesken (konut) olarak kayıtlı taşınmazınızın değeri TKGM tarafından 5.000.000 TL ve üzerinde tespit edilmiş ve Kanun'un 46. maddesinde öngörülen muafiyet hükümlerine de tabi değilseniz her yıl DKV ödemek durumunda kalacaksınız.

VERGİYİ KİMLER ÖDEYECEK?

Kanun'un 45. maddesine göre mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenler DKV'yi ödemekle yükümlü tutulmaktadır.

Hisseli bir taşınmaz mevzu bahis ise paydaşlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.

NE KADAR ÖDENECEK?

Kanun'un 44. maddesine göre, değerli konut vergisinin matrahı, bina vergi değerleri ve TKGM tarafından belirlenen değerden yüksek olanıdır.

DKV'ye tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;

5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar (Binde 3)

7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar (Binde 6)

10.000.001 TL'yi aşanlar (Binde 10)

oranında vergilendirilir.

Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyette ise matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınacaktır.

HANGİ TAŞINMAZLAR VERGİDEN MUAF OLACAK?

Vergi muafiyetine ilişkin hususlar 46. maddede düzenlenmiş olup aşağıdaki şartları taşıyan taşınmazlar DKV'den muaf olacakladır:

  • Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar,
  • Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden; kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.),
  • Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.
  • Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dâhil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç).

KANUNDA ÖNGÖRÜLEN TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE İTİRAZ SÜRECİ

Kanun'un 43. maddesinde taşınmaz değerlemelerinin TKGM tarafından gerçekleştirileceği ve değerinin 5.000.000,- TL'yi geçtiği tespit edilen (bu tutar dâhil) mesken nitelikli taşınmazların TKGM'nin internet sitesinde ilan edileceği ve sonucun ilgilisine ayrıca tebliğ edileceği düzenlenmiştir.

Aynı maddede, yükümlülere, tespit edilen değere tebliğ tarihinden itibaren 15 günlük süre içinde TKGM nezdinde itiraz imkanı getirilmiştir.

Tespit değerine itirazın TKGM'ye doğrudan veya Genel Müdürlüğe iletilmek üzere Tapu Müdürlüklerine, ilgilisi tarafından şahsen ya da yetkili temsilci aracılığıyla yazılı olarak müracaat edilerek yapılabileceği belirtilmektedir.

Tespit edilen değere bu sürede itiraz edilmediği takdirde taşınmaz değerinin kesinleşeceği Kanun'da düzenlenmiştir.

Yapılan itirazlar, on beş gün içinde değerlendirilerek TKGM tarafından sonuçlandırılır ve kesinleşen değer, aynı usulle ilan edilip, ilgilisine tebliğ edilecektir.

Vergi değerinin TKGM tarafından belirlenmediği takdirde, Kanun'un 29. maddesi kapsamında hesaplanan bina vergi değeri esas alınarak vergilendirme işlemleri yapılacağı ayrıca düzenlenmiştir.

İTİRAZ DİLEKÇESİNDE HANGİ HUSUSLAR BELİRTİLMELİ

Kanun'da TKGM'ye yapılacak itiraza ilişkin olarak bir şekil şartı belirlenmemiş olmakla birlikte TKGM nezdinde yapılacak itirazın gerekçelendirilmesi, dilekçede itiraz sebeplerinin ayrıntılı olarak çevredeki emsal satış bedelleri, varsa önceden alınmış değerleme raporları gibi dayanak belgelerle TKGM tarafından yapılan tespitin tartışmaya açılması tarafımızca önerilmektedir. Yine itiraz aşamasında, Sermaye Piyasa Kurulu tarafından lisanslı, taşınmaz değerleme şirketlerinden taşınmazın piyasa değerini gösterir bir değerleme raporu alınarak bunun itiraz dilekçesine ek olarak sunulması da itiraz dilekçesindeki iddiaları güçlendirecektir.

İtirazın reddi halinde, İdare Mahkemesi nezdinde itirazın reddine ilişkin işlemin iptali için dava açılabilmesi mümkündür.

VERGİNİN BEYANI VE ÖDEME SÜRESİ

Kanun'un 47. maddesinde mükellefin mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi dairesine, taşınmazın değerinin 42. maddede belirtilen tutarı aştığı yılı takip eden yılın şubat ayının 20. günü sonuna kadar beyanname ile beyan etmesi düzenlenmiştir. DKV yetkili vergi dairesince her yıl yıllık olarak tarh ve tahakkuk olunacaktır. Müteakip yıllar için de mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyanname verileceği ve verginin ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk olunacağı aynı maddede düzenlenmiştir.

Vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.

TAHAKKUK EDİLECEK VERGİYE İLİŞKİN DAVA AÇILABİLMESİ MÜMKÜN MÜDÜR?

213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 377. Maddesinde kapsamında mükelleflerin ve kendilerine vergi cezası kesilenlerin, tarh edilen vergilere ve kesilen cezalara karşı vergi mahkemesinde dava açabileceği düzenlenmiştir.

Bu kapsamda yukarıda yer verdiğimiz idare tarafından yapılan değerlemeye itiraz süreci yanında, ilgili vergi müdürlüğüne beyanname verilirken ihtirazı kayıt düşülmek suretiyle verginin tahakkuk ettirilmesini takiben, 30 günlük süre içinde vergi mahkemelerinde dava açabilmesi de mükellefin, haksız olduğunu kabul ettiği bu vergilendirmeye karşı hukuki başvuru yolu olarak değerlendirilmelidir.

Yine DKV düzenlenmesinin Anayasa'nın 73. maddesi ile düzenlenmekte olan vergi ödevi, vergi yükünün adaletle dağıtılmasını emreden ilkelerine de aykırı olarak düzenlendiği tarafımızca düşünülmektedir. Zira, DKV için değerleme çalışmaları yurt genelinde tamamlanmadan, değerlemelerin hangi kriterler dikkate alındığı şeffaf bir şekilde açıklanmadan, kimi mükellefler bakımından bu verginin uygulanması adalet ve eşitlik bakımından tartışmalara yol açacak niteliktedir. Yine vergi oranlarında taşınmazın değeri üzerinden kademeli bir oran uygulanmaksızın tek oran uygulanması, sadece belirlenen değerin üzerindeki taşınmazlar bakımından vergilendirme yoluna gidilmesi gibi hususların da anayasal eşitlik ilkesine aykırılık teşkil ettiği tarafımızca düşünülmektedir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.