In den letzten Jahren haben Investoren vermehrt zwecks Renditesteigerungen die (Wohnraum-)Mietverträge mit sozialen Trägern im Bereich des Betreuten Wohnens gekündigt. Auf Mietrückstände, Störungen oder Ähnliches kam es dabei in aller Regel nicht an. Dem hat der Gesetzgeber jetzt für künftige Fälle einen Riegel vorgeschoben.

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Hintergrund der Gesetzesänderung ist eine problematische Entwicklung im Bereich des Betreuten Wohnens: Wo vor einigen Jahren Vermieter aus verschiedenen Gründen teilweise sehr gerne Wohnungen an soziale Träger vermietet haben, wird der Markt jetzt immer enger. Für die meisten Träger im Bereich des Betreuten Wohnens lassen sich kaum noch geeignete Wohnungen finden. Hintergrund hierfür sind die in den letzten Jahren teilweise rasant angestiegenen Mieten.

Gleichzeitig kommt es vermehrt zu Kündigungen durch Vermieter, ohne dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (wie Mietrückstände oder Störungen) vorliegt. Dies ist insbesondere nach Immobilienverkäufen an institutionelle Investoren zu beobachten. Diese suchen nach Möglichkeiten zur Steigerung der Rendite – ein Austausch von Mietern mit geringen Mieten kommt dabei gerade Recht.

Die Möglichkeit solcher Kündigungen eröffnete sich bisher durch eine Gesetzeslücke. Es fehlte bis Ende 2018 an einem klaren gesetzlichen Schutz der sozialen Träger bei der Anmietung von Wohnungen. Ein Kündigungsschutz bestand nur, wenn er ausdrücklich vereinbart war oder im Rahmen eines Räumungsprozesses vom Gericht in den Vertrag hineingelesen wurde. Bei Letzterem handelte es sich um Einzelfallentscheidungen, die von der individuellen Auffassung des jeweiligen Gerichts abhingen. Rechtssicherheit gab es insoweit für die betroffenen sozialen Träger nicht.

Und noch schlimmer: Mit dem Verlust der Wohnung für den sozialen Träger waren automatisch auch die betroffenen Klienten zur Räumung verpflichtet – sie verloren damit schutzlos ihre Wohnung und ihren Lebensmittelpunkt!

Diese Lücke hat der Gesetzgeber jetzt geschlossen. Seit dem 1. Januar 2019 gilt für neue Mietverträge über Wohnraum zwischen Vermietern und sozialen Trägern ganz überwiegend der gesetzliche Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts (neuer § 578 Abs. 3 BGB). Der Verdrängung des Betreuten Wohnens ohne berechtigtes Interesse ist damit zumindest für alle künftigen Fälle ein Riegel vorgeschoben.

Praxistipp:

Mit dem neuen § 578 Abs. 3 BGB sind zugleich auch gesetzliche Regelungen zu Mieterhöhungsmöglichkeiten und zum Umgang mit Fällen der Umwandlung in Wohnungseigentum für entsprechende Verträge eingeführt worden. Insgesamt sind sowohl soziale Träger als auch Vermieter gut beraten, sich für ihre künftigen Verträge mit dem Inhalt des § 578 Abs. 3 BGB vertraut zu machen.

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